RESPONSABILIDADES Y DEBERES DE UN AGENTE INMOBILIARIO

“QUE HACER SI LE INCUMPLE?”


Comprar o vender una casa es a menudo la decisión financiera más importante que las personas toman en sus vidas. Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, está buscando un segundo hogar o necesita vender una propiedad, es probable que contrate a un agente de bienes raíces para que lo ayude. De hecho, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, alrededor del 87% de los compradores de vivienda utilizaron los servicios de un agente de bienes raíces en 2015, frente al 69% en 2001.

¿Pero qué pasa si su relación con el agente se deteriora? ¿Cómo puede protegerse a sí mismo? ¿Qué pasos debe seguir para garantizar que sus intereses estén protegidos?

Si bien las respuestas a estas preguntas difieren según sus circunstancias, necesidades y deseos, es esencial saber cómo lidiar con posibles problemas con su agente de bienes raíces. Para comprender sus opciones, primero necesita una comprensión sólida de la relación entre los agentes de bienes raíces y sus clientes.

Definiciones y Aclaraciones

La Ley de “divulgación de relaciones de corretaje” (Brokerage Relationship Disclosure Act) y F.S. 475 define las partes y las diversas relaciones que un corredor puede tener con ellas en una transacción inmobiliaria. Las definiciones específicas incluyen lo siguiente:

  • Cliente (Customer) –  Un cliente es un miembro del público que es o puede ser un comprador o vendedor de bienes inmuebles. El cliente puede o no estar representado por un licenciatario de bienes raíces en una relación de corretaje autorizada. Nada en la ley de Florida establece que un cliente debe estar representado por un agente de bienes raíces con licencia. Los clientes pueden representarse a sí mismos, si así lo desean. Cualquiera que no esté representado en una relación de agencia única es un cliente. [F.S. 475.01 (1) (d) y 475.278 (1) (b)]
  • Agente único (Single Agent). Un único agente es un corredor que representa, como fiduciario, el comprador o el vendedor, pero no ambos en la misma transacción. [F.S. 475.01 (1) (k)]
  • El Principal (Principal) – Un principal es la parte con la que el licenciatario de bienes raíces ha establecido una relación de agente único. Un cliente se convierte en el principal una vez que se ha establecido una relación de agencia única. [F.S. 475.01 (1) (h)]
  • Agente de transacciones (Transaction broker) – Un corredor de transacciones es un corredor que brinda representación limitada a un comprador, a un vendedor, o a ambos, en una transacción de bienes raíces, pero que no representa ni en calidad fiduciaria ni como agente individual. [F.S. 475.01 (1) (l)]

Nota: Se presume que todos los licenciatarios están operando como corredores de transacciones a menos que se establezca un agente único o no representativo (sin relación de corretaje), por escrito, con un cliente. [F.S. 475.278 (1) (b)]

  • Consentimiento para la transición al agente de transacciones (Consent to transition to transaction broker) – Para evitar una doble agencia ilegal, un corredor no puede representar tanto al comprador como al vendedor como un solo agente en la misma transacción. Para ayudar a ambas partes en una transacción inmobiliaria, el licenciatario debe cambiar de una relación de agente único a una relación de corretaje de transacción, con el consentimiento por escrito del principal. Esta es la única forma de relación de corretaje que debe firmarse. [F.S. 475.278 (3) (c) (2)]
  • Aviso de no representación (Notice of nonrepresentation – No Brokerage Relationship Notice). La ley de la Florida exige que los licenciatarios que no tienen una relación de corretaje con un posible vendedor o comprador divulguen sus deberes a los vendedores y compradores. Este aviso debe describirse y divulgarse por escrito antes de mostrar una propiedad.

Que es una “Venta residencial” (Residential sales): Una transacción de venta residencial es cualquiera de las siguientes:

  • La venta de propiedades residenciales construidas de cuatro unidades o menos
  • La venta de propiedad no terminadas destinada a cuatro unidades o menos
  • La venta de propiedades agrícolas de diez acres o menos [F.S. 475.278 (5) (a)] o Arrendamientos con opciones para comprar todo o parte de la propiedad mejorada de cuatro o menos unidades residenciales
  • Disposiciones de intereses comerciales que involucran propiedades de cuatro o menos
    unidades residenciales

Deberes fiduciarios

Que significa esto? El deber fiduciario requiere que el agente actúe de varias maneras muy específicas:

LA LEY DE LA FLORIDA EXIGE QUE LOS LICENCIATARIOS DE BIENES INMUEBLES FUNCIONEN COMO LOS AGENTES INDIVIDUALES REVELAN A LOS COMPRADORES Y VENDEDORES SUS DEBERES.

Como agente único (Single agent) 

  1. Tratar con honestidad y justicia;
  2. Lealtad;
  3. Confidencialidad;
  4. Obediencia;
  5. Divulgación completa;
  6. Rendir cuentas y contabilidad de todos los fondos;
  7. Habilidad, cuidado y diligencia en la transacción;
  8. Presentar todas las ofertas y contraofertas de manera oportuna;
  9. Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial
    propiedad y no son fácilmente observables.

Como Agente de transacciones (Transaction broker)

  1. Tratar con honestidad y justicia;
  2. Rendir cuentas de todos los fondos;
  3. Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial propiedad y no son fácilmente observables.
  4. Confidencialidad limitada;
  5. Habilidad, cuidado y diligencia en la transacción;
  6. Presentar todas las ofertas y contraofertas de manera oportuna;
  7. Deberes adicionales acordados previamente

Como No Representación (Notice of nonrepresentation)

  1. Tratar con honestidad y justicia;
  2. Rendir cuentas de todos los fondos;
  3. Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial
    propiedad y no son fácilmente observables.

Veamos los términos

  • Lealtad. Se requiere que un agente actúe en beneficio del principal (cliente) y no puede colocar los intereses de ninguna otra persona por encima de los del principal. Un agente tiene el deber de obtener el precio y los términos más favorables en nombre del principal. Si representa a un vendedor, el agente debe intentar obtener el precio más alto posible; si representa a un comprador, el agente debe intentar obtener el precio más bajo posible.

Los agentes no pueden actuar para beneficio propio o personal ya que deben actuar para proteger las necesidades e intereses de su cliente (principal). Por ejemplo, un inversor de bienes raíces podría tratar de persuadir a un vendedor de que venda a un precio bajo para que el inversor pueda luego vender una propiedad a un precio mucho más alto. Los agentes no pueden actuar asi. Si contrata a un agente de bienes raíces, éste nunca podrá tratar de persuadirlo de que venda su propiedad a un amigo de él  (del agente),para que el amigo pueda revender rápidamente la propiedad a un precio mucho más alto para obtener mas ganancias. Los agentes tienen la obligación de proteger los intereses de sus clientes (principal) y no aprovecharse de su posición para hacer sus propios intereses, ni los intereses de sus amigos, coagentes o socios comerciales.

  • Confidencialidad – Se requiere que un agente mantenga confidencial una información de muchos discreción  recibida del cliente (principal). Cualquier información de este tipo que el corredor conozca sobre el principal puede no ser revelada, incluso después de que la relación termine. La información confidencial obtenida por un agente debe permanecer así durante la vida del agente. Sin embargo, la información obtenida durante una relación de agencia única se puede utilizar para el beneficio del corredor si no se produce daño al cliente (principal). Solo la información personal sobre el cliente (principal) es confidencial. Los defectos de los materiales de una propiedad no son confidenciales y deben ser revelados a todos de la otra parte de la transacción de compra-venta, aunque no sea su cliente (principal)

La relación principal-agente es aquella en la que el agente típicamente tiene información sensible sobre su cliente (principal), como por ejemplo son los detalles financieros y personales. Los agentes tienen la obligación de mantener dicha información confidencial, sin revelar ningún detalle potencialmente dañino. Por ejemplo, si contrata a un agente para vender su casa, su agente no puede decirle a un agente del comprador que está bajo una fuerte presión para venderla porque ha perdido su trabajo recientemente y está dispuesto a aceptar un precio sustancialmente inferior al de la casa. valor de mercado. 

  • Obediencia – Un agente debe obedecer todas las instrucciones legales de su cliente (principal). Si un agente no puede cumplir con las instrucciones legales del cliente (principal), entonces el agente debe retirarse de la relación. Si un cliente (principal) da una instrucción ilegal a su agente, el agente debe avisar a su cliente (principal) que no está dispuesto a proceder. El agente debe retirarse de la transacción si el cliente (principal) persiste.

Los agentes trabajan en nombre del cliente (principal) y están obligados a seguir todas las instrucciones o deseos de ellos. Por lo tanto, si le dice a su agente que desea vender su propiedad por $400,000, pero está dispuesto a aceptar cualquier oferta, como por ejemplo de $350,000 o más, su agente puede venderle su propiedad solo si el comprador hace una oferta dentro de su rango especificado. En general, su agente tiene que hacer lo que usted dice a menos que sus instrucciones violen los términos de una relación contractual que tenga con el agente (o que infrinja la ley). Por ejemplo, la Ley de Equidad de Vivienda es una ley federal que prohíbe ciertos tipos de discriminación cuando las personas compran o venden casas. Conforme a esta ley, los propietarios no pueden negarse a venderle una casa a alguien basándose únicamente en factores específicos, como la raza, la religión, el estado civil o la discapacidad. Entonces, si contrata a un agente para que venda su casa y le dice a ese agente que no venda o que no alquile a personas con hijos, su agente no tiene que seguir sus instrucciones, y la negativa a seguir esas instrucciones no viola el deber de obediencia del agente. De lo contrario, los agentes tienen que seguir sus instrucciones durante el transcurso de la relación.

  • Divulgación completa – Se requiere que un agente informe cualquier hecho o rumor al cliente (principal) que pueda afectar su decisión. El director puede confiar en todas las declaraciones materiales hechas por el agente, sin la necesidad de verificar esas declaraciones.
    Si un agente incumple las obligaciones fiduciarias debidas a su cliente (principal), este puede entablar una acción civil contra el agente por daños y perjuicios. Tal violación también puede verse como una violación criminal de F.S. 475 y presentar una demanda por parte del fiscal general del estado. El licenciatario también está sujeto a posibles medidas disciplinarias por parte de la Comisión. 

Los agentes deben ser sinceros y revelar toda información que fomente sus intereses. Además, los agentes no pueden usar su experiencia, o conocimiento en su perjuicio. Por ejemplo, los agentes no pueden mantener en secreto la identidad de los posibles compradores, ni pueden mantener información negativa sobre la propiedad de los compradores en un intento de hacer una venta y ganar una comisión.

  • El uso de la habilidad, cuidado y diligencia en la transacción. Los profesionales con licencia están sujetos a un estándar de conducta más alto que los miembros del público. Los licenciatarios deben investigar todos los aspectos de una transacción antes de permitir que un comprador o vendedor procedan.

Los agentes deben ser competentes y deben actuar con cuidado y diligencia al representar sus intereses. Por ejemplo, un agente debe comprender los detalles de cualquier transacción y ser capaz de comunicarle esos detalles para que pueda comprenderlos. También significa que si el agente no es competente en ningún aspecto de una transacción, como negociar la compra de una propiedad comercial cuando el agente solo tiene experiencia en el manejo de propiedades residenciales, el agente tiene la responsabilidad de informarlo y ayudarlo para asegurar los servicios de alguien calificado.

  • Rendir cuentas y contabilidad de todos los fondos – Rendir cuenta para todos los fondos confiados al licenciatario. Se requiere que un licenciatario contabilice todo el dinero y la propiedad de los que el licenciatario entra en posesión. Un licenciatario debe tener en cuenta todos los documentos, tales como escrituras, pólizas de título, resúmenes e hipotecas que pertenecen a otros.

 Los agentes a menudo compran o venden propiedades en su nombre. También pueden administrar sus activos o dinero durante el proceso de representación. El deber de contabilidad requiere que los agentes le digan exactamente cómo se utilizan sus activos y dinero, y que brinde detalles sobre las medidas tomadas mientras administra su propiedad.

El violar los deberes fiduciarios

  • Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial propiedad y no son fácilmente observables.- Se requiere del agente que informe cualquier hecho o rumor al director que pueda afectar su decisión. El cliente (principal) puede confiar en todas las declaraciones materiales hechas por el agente, sin la necesidad de verificar esas declaraciones.

Si un agente de bienes raíces entra en una relación fiduciaria con usted y posteriormente viola cualquiera de los deberes asociados, él o ella puede enfrentar sanciones sustanciales. Aunque el tipo de sanción difiere dependiendo de las circunstancias de cada situación, un agente inmobiliario que viole estos deberes puede ser negado a una comisión de la transacción, se verá obligado a indemnizarlo por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber, se enfrentará a una licencia inmobiliaria restricciones o revocaciones, o incluso enfrentar cargos criminales.

Agentes, corredores (broker) y agentes de bienes raíces (realtors)

La terminología que rodea a los agentes de bienes raíces, corredores y agentes de bienes raíces puede ser confusa. Los agentes inmobiliarios y los corredores de bienes raíces son similares y profesionales de bienes raíces con licencia, pero no son idénticos. Para comprar o vender bienes inmuebles en nombre de otros, una persona debe recibir una licencia apropiada de un organismo estatal de gobierno o licencia. La licencia de un agente de bienes raíces es la licencia de nivel básico que otorga el estado de la Florida para los profesionales de bienes raíces. Esta licencia permite que el licenciatario actúe como un vendedor de bienes raíces, pero solo con la condición de que el agente trabaje bajo un corredor con licencia o como parte de un corretaje administrado por un corredor con licencia.

Un corredor de bienes raíces (broker), por otro lado, es alguien que posee una licencia de bienes raíces más avanzada. Al igual que un agente, un corredor de bienes raíces (broker) puede comprar y vender propiedades en nombre de los clientes, pero puede hacerlo de manera independiente y sin trabajar bajo la supervisión de otro corredor de bienes raíces. Los corredores (brokers) también pueden emplear a otros agentes de bienes raíces para que trabajen para ellos, otros corredores (brokers) de bienes raíces para que trabajen como agentes sin tener su propia oficina, mientras que aquellos que solo poseen una licencia de agente de bienes raíces (realtors) no pueden hacerlo.

Además, el término “Realtor” (también denominado “REALTOR”) es un término de marca registrada que se aplica a los agentes de bienes raíces u otros profesionales que son miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). El NAR es una organización comercial compuesta por personas que trabajan en la industria de bienes raíces, y no un organismo estatal o federal de licencias de bienes raíces. Como tal, el término agente de bienes raíces puede aplicarse a cualquier persona que el NAR permita usarlo.

 

 

TERMINOS Y CLAUSULA CONTRACTUALES DEL AGENTE INMOBILIARIO

Clausulas del Vendedor

En general, los agentes de bienes raíces tienen la capacidad de representar a sus clientes (principal) en una de tres estas 3 formas:

  • Derecho exclusivo de vender (Exclusive Right to Sell). Si un agente tiene el derecho exclusivo de vender una propiedad, ese agente (o el intermediario) recibe la comisión (pago) cuando esa propiedad se vende. El agente recibe el pago incluso si las acciones del agente no conducen directamente a la venta de la propiedad, pero de todas maneras fue vendida. Por ejemplo el dueño de la propiedad acordo vendersela a uun comprador.
  • Agencia exclusiva (Exclusive Agency). En un acuerdo de agencia exclusiva, el agente tiene el derecho exclusivo de enumerar o comercializar la propiedad, pero no tiene el derecho exclusivo de venderlo. Entonces, si el propietario encuentra un vendedor de manera independiente, el agente no gana la comisión.
  • Listado abierto (Open Listing). Los listados abiertos son muy similares a los listados de agencias exclusivas, en donde el propietario está obligado a pagarle al agente una comisión solo si las acciones del agente resultan en la venta. Si alguien que no sea el agente es responsable de encontrar un comprador, el agente no tiene derecho a recibir una comisión. Sin embargo, en una lista abierta, el dueño de la propiedad puede usar múltiples agentes y corredurías en lugar de una sola correduría.

Clausulas del Comprador

Cuando se contrata a un agente de bienes raíces para ayudar a un comprador a comprar una propiedad, el contrato incluye términos que establecen lo que el agente puede hacer y cuáles son las obligaciones del comprador y en general son unas de estas 3 formas:

  • Exclusivo (Exclusive). Muchos (si no la mayoría) de los contratos de comprador son exclusivos, lo que significa que el agente actúa como único agente del comprador. Estos contratos también garantizan que el agente reciba una comisión incluso si el comprador encuentra una propiedad sin la asistencia del agente, como la compra de una casa directamente a un constructor.
  • No exclusivo (Non Exclusive). Un contrato no exclusivo le permite al comprador utilizar los servicios de múltiples agentes o corredurías para ayudar a encontrar la propiedad correcta. Si el agente ayuda al comprador a encontrar una propiedad, el comprador tiene la obligación de pagar al corredor (agente). En el contrato exclusivo o no exclusivo, la obligación del comprador de pagar el corretaje se elimina si el agente del comprador recibe el pago de la venta como parte de un acuerdo con el agente del vendedor (como cuando los agentes dividen un porcentaje del valor de la casa como comisión )
  • No exclusivo, sin compensación (Non Exclusive, Not-for-Compensation). Al igual que un contrato de comprador no exclusivo, el contrato no exclusivo y no remunerado le permite al comprador usar múltiples agentes o corredurías. Sin embargo, el contrato también dice que el comprador no le debe ninguna compensación al corredor.

Obligaciones de “listado” (Listing Duties)

Las responsabilidades que tiene un agente del vendedor pueden estar contenidas en una o más cláusulas, pero típicamente incluyen acciones como insertar y enumerar la propiedad que se le concedio para la venta, en un MLS (servicio de listado múltiple), comercializarla, en publicaciones, revistas, websites, etc… y negociar, aceptar ofertas o hacer contraofertas a favor del vendedor. Estos contratos también incluyen el precio al cual el agente acepta incluir la casa.

Periodo de duración del contrato

En el contrato se establece cuánto es el periodo de tiempo en que va a existir la relación agente / cliente (principal). Los acuerdos típicos varían entre seis a doce meses, tipicamente pero son posibles los periodos con duraciones más cortas y/o más largas.

La comisión del agente o tarifas a pagar

Una de las cláusulas más importantes en cualquier contrato de agente de bienes raíces es la comisión, tarifa o cláusula de pago. Estas cláusulas establecen cuánto se le paga al agente por los servicios prestados. Las cláusulas de pago del agente generalmente establecen que el agente tiene derecho a una tarifa plana o una comisión al finalizar la transacción, conocida como “cierre”. Una tarifa fija es una cantidad específica de dinero, mientras que una comisión es un porcentaje de la precio de venta final de la propiedad.

También se usan tarifas o condiciones adicionales. Por ejemplo, un contrato puede incluir una cláusula que proporciona al agente una tarifa más alta si el agente vende la vivienda por el precio inicial completo dentro de los 30 días. También se pueden incluir bonos en efectivo u otros incentivos de agentes. Además, dado que el vendedor y los agentes compradores a menudo dividen la misma comisión en cualquier venta, el contrato puede incluir términos sobre cuánto acepta el agente del vendedor entregarle al agente del comprador.

Período de protección para el pago de la comisioón

La cláusula del período de protección de honorarios o comisiones, a veces denominada “cláusula final”, establece que el agente del vendedor tiene derecho a recibir una comisión o tarifa, incluso después de que expire el plazo del contrato, si la venta resulta de un comprador que el agente originalmente presentado al vendedor. Por ejemplo, si un agente presenta un comprador potencial al vendedor en agosto y el contrato del agente expira en noviembre, esta cláusula permite que el agente reciba el pago si ese mismo comprador decide comprar la casa en septiembre.

Esta cláusula puede requerir que el agente proporcione al vendedor una lista escrita de posibles compradores que el agente presentó al vendedor. Si alguno de esos potenciales compradores termina comprando la propiedad dentro del plazo establecido en la cláusula del período de protección de la tarifa, el agente tiene derecho a recibir la tarifa o comisión acordada.

Negociar los términos del contrato

Incluso si ya ha firmado un contrato de agente de bienes raíces, puede valer la pena entender que negociar los términos del contrato es algo que puede (y normalmente debería) hacer. El conjunto de términos y cláusulas que se incluyen en el contrato que se le presenta es simplemente una oferta que puede rechazar o aceptar directamente, o aceptar bajo condiciones o cambios.

Por ejemplo, supongamos que quiere vender una casa, y un agente le presenta un contrato que establece que él o ella (o su agencia) tienen el derecho exclusivo de enumerar y vender su casa. Suponiendo que su casa se vende, esta cláusula le daría al agente una comisión garantizada, incluso si el agente o la agencia no tuvo nada que ver con encontrar al comprador. Por lo tanto, negociar un acuerdo de agencia no exclusivo puede ser lo mejor para usted y puede darle al agente un incentivo adicional para encontrar un comprador, ya que la comisión no está garantizada.

Gravámenes sobre la propiedad de parte del agente

Además de la cláusula de comisión, un contrato de bienes raíces puede incluir una cláusula de retención de agente. Las cláusulas de embargo le permiten al agente colocar un gravamen contra la propiedad si el vendedor no paga la comisión o comisión del agente.

Un gravamen es un aviso legal adjunto al título de la propiedad que establece que el propietario debe dinero y aún no lo ha pagado. Por lo tanto, para vender la propiedad, el propietario, primero debe eliminar el gravamen pagando el monto adeudado al agente. Algunos estados, como Florida, pueden negarse a permitir que un agente inmobiliario obtenga un gravamen contra una propiedad con el fin de obtener una comisión a menos que el contrato del agente lo permita expresamente.

Comisiones por administración de corretaje

Muchos contratos de corretaje de bienes raíces incluyen una tarifa por servicios administrativos (u otros). Esta cláusula establece el monto de la tarifa y la fecha en que debe pagarse.

Clausula de Separación

La cláusula de separación o terminación, a veces llamada “cláusula de exclusión voluntaria”, se refiere a cuándo y cómo usted o su agente pueden rescindir el contrato o finalizar la relación. Por ejemplo, la cláusula puede establecer que la relación se puede rescindir en cualquier momento con el consentimiento mutuo de ambas partes.

Representaciones del vendedor

Los contratos del vendedor típicamente requieren que el vendedor haga garantías o declaraciones al agente. Por ejemplo, el vendedor debe declarar que el vendedor es el dueño de la propiedad y ha informado al agente acerca de cualquier posible interés que otros puedan tener en la propiedad, como gravámenes o una hipoteca en contra de la misma.

Resolución de disputas

Algunos contratos incluyen una cláusula de resolución de disputas, también conocida como cláusulas de mediación o arbitraje. Estas cláusulas requieren que usted y su agente primero participen en un proceso de mediación o arbitraje antes de llevar cualquier disputa a la corte. La cláusula de mediación o arbitraje generalmente establece qué proceso se requiere si surge una disputa e identifica quién es responsable de pagar el proceso.

La mediación y el arbitraje son formas en que las partes en disputa pueden resolver su desacuerdo sin acudir a la corte (litigio). Ambos procesos requieren que las partes contendientes visiten a un tercero en un intento de resolver la disputa. En la mediación, el tercero es un mediador cuyo objetivo es lograr que las dos partes lleguen a un acuerdo. En el arbitraje, el tercero es un árbitro que efectivamente actúa como un juez privado, emitiendo finalmente una resolución sobre cómo se resolverá la disputa.

Agencia dual

Los contratos pueden contener cláusulas que explícitamente permiten o no permiten que un agente actúe como representante tanto del comprador como del vendedor.

Recisión, separación de corretaje / agente

Esta cláusula establece si puede rescindir el contrato si el agente abandona el corretaje, o si está obligado a permanecer en el corretaje si el agente que utilizó originalmente deja o es despedido. 

 

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“El precio que pongas para vender tu vivienda, permitirá vender la tuya o la del vecino ¿Cual prefieres?”

 

OTROS TOPICOS

 

Qué hacer cuando surge un problema

Supongamos que ha firmado un contrato con un agente inmobiliario para comprar o vender una propiedad, pero surge un problema y no está satisfecho con su agente. ¿Qué puedes hacer? ¿Qué deberías hacer? Si bien no hay una respuesta única, existen numerosas opciones.

Lea primero su contrato

Cualquier relación que tenga con un agente de bienes raíces o agente inmobiliario probablemente se rija por los términos del contrato en el que ambos ingresaron. Siempre revise los términos de este contrato antes de decidir tomar alguna medida sobre su problema. En algunos casos, el contrato establece explícitamente lo que debe ocurrir en situaciones específicas, como la resolución de disputas antes de poder presentar una demanda.

Habla con el agente amigablemente

Es muy posible que el agente esté trabajando según lo previsto, pero la falta de comunicación o comprensión de cualquiera de las partes puede oscurecer esos esfuerzos y generar confusión o conflicto.

Una breve conversación o correo electrónico puede ser eficaz para aclarar desacuerdos o problemas menores. Cuando hable con su agente, tenga claro cuáles son sus inquietudes y qué quiere que la situación sea corregida. Si tiene preguntas, escríbalas con anticipación y solicite una explicación.

Si está satisfecho, el problema está resuelto. De lo contrario, usted y el agente pueden decidir terminar mutuamente la relación.

Es importante tener en cuenta que algunos contratos de bienes inmuebles requieren que hable con su agente sobre cualquier problema. La cláusula también puede dar al agente el derecho a remediar la situación en un tiempo razonable o específico. Si intenta terminar la relación antes de darle al agente la oportunidad de solucionar el problema, podría estar creando un problema adicional.

Hable con el  corredor (Broker)

Si una conversación con su agente no produce respuestas o proporciona una solución, es posible que pueda resolver el problema hablando con el jefe del agente: el intermediario. Al igual que los agentes que trabajan para ellos, los corredores son responsables de garantizar que sus necesidades estén protegidas. Además, tener clientes satisfechos suele ser un buen negocio, y los corredores tienen un incentivo para garantizar que los clientes estén contentos.

Los corredores a menudo tratan de resolver los problemas amablemente con los clientes, incluso hasta el punto de terminar voluntariamente la relación contractual cuando no es necesario. En algunas situaciones, un corredor puede acordar asignarle un agente diferente, enmendar los términos de su contrato o hacer otras concesiones en un esfuerzo por asegurarse de que esté satisfecho con los servicios de la correduría.

Recopile evidencias

Independientemente de la naturaleza de su desacuerdo o problema con su agente, siempre está en un terreno mejor cuando tiene evidencia objetiva específica de su lado. Ya sea que su disputa surja de los términos del contrato, algo que su agente haya hecho o dicho, o cualquier otra cosa, tener evidencia que respalde sus inquietudes le deja mejores opciones.

Obténgalo por escrito

Incluso si no anticipa ningún problema con su agente, siempre es mejor tener comunicaciones clave por escrito. Comunicarse a través de correo electrónico y documentos escritos que puede conservar en su poder le proporciona una pista de evidencia que luego puede usar si surge un problema.

Sin embargo, gran parte del proceso de bienes raíces ocurre de persona a persona, y las conversaciones que usted tiene con su agente rara vez se anotan. En situaciones donde usted y su agente discuten detalles importantes sobre su relación, puede ser útil seguir esta conversación verbal con un documento escrito. Por ejemplo, si usted y su agente negocian un porcentaje de comisión, dar seguimiento a la conversación con un correo electrónico que indique que la comisión acordada es una manera fácil de crear un registro.

Independientemente de si habla con el agente o corredor, simplemente puede querer finalizar la relación agente-cliente (principal). En esta situación, consulte su contrato y despues si quiere, consulte tambien con su abogado y lea cualquier cláusula que aborde la separación o la terminación anticipada de la relación. Si el contrato le permite finalizar su conexión con el agente, puede hacerlo.

Por otro lado, si aún desea finalizar la relación y no cree que pueda hacerlo según los términos del contrato, el agente o la agencia de corretaje debe haber incumplido al menos uno de los términos del contrato antes de que pueda rescindirlo unilateralmente.  Es aconsejable hablar con un abogado sobre si tiene la evidencia para respaldar una situación de incumplimiento de contrato o si las acciones del agente son suficientes para incumplir el contrato.

Presente una queja ante la Agencia Estatal de Licencias Inmobiliarias

Si cree que su agente o intermediario lo ha maltratado, ha violado su deber fiduciario o ha hecho algo que usted cree que no es ético o es ilegal, puede presentar un reclamo ante la agencia estatal de licencias de bienes raíces. Cada estado tiene su propio cuerpo de licencia y cada uno tiene su propio método, aunque puede presentar una queja. Una vez que presente una queja, es posible que se le solicite que presente pruebas o que hable con un investigador sobre su reclamo.

Si la agencia de licencias del estado determina que un agente ha violado deberes o responsabilidades, el agente puede enfrentar sanciones, como suspensiones e incluso revocaciones de la licencia del agente. 

Presente una queja ante la Junta Local de Agentes Inmobiliarios

Si su agente o corredor es miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, también puede presentar una queja ante la junta local de Agentes Inmobiliarios. Al igual que los órganos de gobierno estatales que otorgan licencias a los profesionales de bienes raíces, el NAR tiene estándares con los cuales los Agentes Inmobiliarios deben cumplir, aunque no puede suspender ni revocar la licencia de bienes inmuebles de un agente.

 

Consulte a un abogado

En una situación en la que crea que las acciones de su agente o corredor le causaron daño, resultaron en pérdida de dinero o afectaron sus intereses o su vida de manera significativa, debe hablar con un abogado sobre sus opciones lo antes posible. De manera similar, incluso si solo necesita asesoramiento sobre su interacción con un agente, un abogado experimentado en bienes raíces es la mejor persona para hablar.

No todas las disputas con un agente tienen una posible solución legal, y no todas las soluciones están justificadas financieramente. Sin embargo, sin hablar con un abogado, es posible que no tenga forma de saber qué opciones están disponibles.

Por ejemplo, su contrato de agente de bienes raíces puede incluir una cláusula de mediación o arbitraje que requiera que resuelva su disputa a través de un mediador externo. Si intenta iniciar un litigio primero, su agente de bienes raíces podría desestimar su demanda por considerar que incumplió la cláusula de mediación. Por otro lado, si su agente y corredor no le permiten renunciar a su contrato o se han involucrado en una acción que ha perjudicado sus intereses, su única opción puede ser demandarlos para recuperar los daños y perjuicios. En cualquier situación, un abogado puede explicarle lo que puede o no puede hacer.

Aunque hablar con un abogado de bienes raíces puede no ser algo que desee hacer, algunos están dispuestos a hablar con usted sin cobrar una tarifa de consulta. Si no está seguro de con quién hablar sobre su situación, es posible que pueda encontrar un abogado adecuado llamando a un servicio de referencia de abogados de la Asociación de Abogados del estado.

Palabras finales

Tener problemas con su agente de bienes raíces no es aconsejable pero no debe permitir que la perspectiva de un conflicto le impida actuar. Ya sea que su problema surja con la compra o venta de una propiedad, o con su agente o con la de otra persona, debe establecer medidas para proteger completamente sus intereses. Además, si el agente de bienes raíces o la agencia de corretaje lo ha perjudicado, puede que no sea el único; decidir actuar puede ayudar a otras personas que han sufrido daños similares.

“Podría decirte lo que quieras oir, o en cambio, lo que necesites saber”

 

Sabatino Campilii

Realtor Associate

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