ARTICULOS PARA EL VENDEDOR


EL USO DE UN PROFESIONAL


piensa vender su propiedad?


 

solicite gratis un avaluo

 

SOLICITE LOS NUEVOS LISTADOS POR EMAIL


 

Vea lo que hay en el mercado

VEA LO QUE HAY EN EL MERCADO


 

REALIZE LA BUSQUEDA DE PROPIEDADES EN EL AREA DESEADA DIRECTAMENTE DESDE EL MLS

Buscar en el sitio


GUIA dEL VENDEDOR


 

SOLICITELA gratis

otros ARTICULOS DE INTERES


 

Buscar en el sitio


RESPONSABILIDADES Y DEBERES DE UN AGENTE INMOBILIARIO

Tipos de agentes, deberes y terminologias


Comprar o vender una casa es a menudo la decisión financiera más importante que las personas toman en sus vidas. Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, está buscando un segundo hogar o necesita vender una propiedad, es probable que contrate a un agente de bienes raíces para que lo ayude. De hecho, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, alrededor del 87% de los compradores de vivienda utilizaron los servicios de un agente de bienes raíces en 2015, frente al 69% en 2001.

¿Pero qué pasa si su relación con el agente se deteriora? ¿Cómo puede protegerse a sí mismo? ¿Qué pasos debe seguir para garantizar que sus intereses estén protegidos?

Si bien las respuestas a estas preguntas difieren según sus circunstancias, necesidades y deseos, es esencial saber cómo lidiar con posibles problemas con su agente de bienes raíces. Para comprender sus opciones, primero necesita una comprensión sólida de la relación entre los agentes de bienes raíces y sus clientes.

 

Definiciones y Aclaraciones

La Ley de “divulgación de relaciones de corretaje” (Brokerage Relationship Disclosure Act) y F.S. 475 define las partes y las diversas relaciones que un corredor puede tener con ellas en una transacción inmobiliaria. Las definiciones específicas incluyen lo siguiente:

  • Cliente (Customer) –  Un cliente es un miembro del público que es o puede ser un comprador o vendedor de bienes inmuebles. El cliente puede o no estar representado por un licenciatario de bienes raíces en una relación de corretaje autorizada. Nada en la ley de Florida establece que un cliente debe estar representado por un agente de bienes raíces con licencia. Los clientes pueden representarse a sí mismos, si así lo desean. Cualquiera que no esté representado en una relación de agencia única es un cliente. [F.S. 475.01 (1) (d) y 475.278 (1) (b)]
  • Agente único (Single Agent). Un único agente es un corredor que representa, como fiduciario, el comprador o el vendedor, pero no ambos en la misma transacción. [F.S. 475.01 (1) (k)]
  • El Principal (Principal) – Un principal es la parte con la que el licenciatario de bienes raíces ha establecido una relación de agente único. Un cliente se convierte en el principal una vez que se ha establecido una relación de agencia única. [F.S. 475.01 (1) (h)]
  • Agente de transacciones (Transaction broker) – Un corredor de transacciones es un corredor que brinda representación limitada a un comprador, a un vendedor, o a ambos, en una transacción de bienes raíces, pero que no representa ni en calidad fiduciaria ni como agente individual. [F.S. 475.01 (1) (l)]

Nota: Se presume que todos los licenciatarios están operando como corredores de transacciones a menos que se establezca un agente único o no representativo (sin relación de corretaje), por escrito, con un cliente. [F.S. 475.278 (1) (b)]

  • Consentimiento para la transición al agente de transacciones (Consent to transition to transaction broker) – Para evitar una doble agencia ilegal, un corredor no puede representar tanto al comprador como al vendedor como un solo agente en la misma transacción. Para ayudar a ambas partes en una transacción inmobiliaria, el licenciatario debe cambiar de una relación de agente único a una relación de corretaje de transacción, con el consentimiento por escrito del principal. Esta es la única forma de relación de corretaje que debe firmarse. [F.S. 475.278 (3) (c) (2)]
  • Aviso de no representación (Notice of nonrepresentation – No Brokerage Relationship Notice). La ley de la Florida exige que los licenciatarios que no tienen una relación de corretaje con un posible vendedor o comprador divulguen sus deberes a los vendedores y compradores. Este aviso debe describirse y divulgarse por escrito antes de mostrar una propiedad.

 

Que es una “Venta residencial” (Residential sales): Una transacción de venta residencial es cualquiera de las siguientes:

  • La venta de propiedades residenciales construidas de cuatro unidades o menos
  • La venta de propiedad no terminadas destinada a cuatro unidades o menos
  • La venta de propiedades agrícolas de diez acres o menos [F.S. 475.278 (5) (a)] o Arrendamientos con opciones para comprar todo o parte de la propiedad mejorada de cuatro o menos unidades residenciales
  • Disposiciones de intereses comerciales que involucran propiedades de cuatro o menos
    unidades residenciales

 

Deberes fiduciarios

Que significa esto? El deber fiduciario requiere que el agente actúe de varias maneras muy específicas:

LA LEY DE LA FLORIDA EXIGE QUE LOS LICENCIATARIOS DE BIENES INMUEBLES FUNCIONEN COMO LOS AGENTES INDIVIDUALES REVELAN A LOS COMPRADORES Y VENDEDORES SUS DEBERES.

 

Como agente único (Single agent) 

  • Tratar con honestidad y justicia;
  • Lealtad;
  • Confidencialidad;
  • Obediencia;
  • Divulgación completa;
  • Rendir cuentas y contabilidad de todos los fondos;
  • Habilidad, cuidado y diligencia en la transacción;
  • Presentar todas las ofertas y contraofertas de manera oportuna;
  • Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencialpropiedad y no son fácilmente observables.

 

Como Agente de transacciones (Transaction broker)

  • Tratar con honestidad y justicia;
  • Rendir cuentas de todos los fondos;
  • Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial propiedad y no son fácilmente observables.
  • Confidencialidad limitada;
  • Habilidad, cuidado y diligencia en la transacción;
  • Presentar todas las ofertas y contraofertas de manera oportuna;
  • Deberes adicionales acordados previamente

 

Como No Representación (Notice of nonrepresentation)

  • Tratar con honestidad y justicia;
  • Rendir cuentas de todos los fondos;
  • Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial
    propiedad y no son fácilmente observables.

 

Veamos los términos

Lealtad – Se requiere que un agente actúe en beneficio del principal (cliente) y no puede colocar los intereses de ninguna otra persona por encima de los del principal. Un agente tiene el deber de obtener el precio y los términos más favorables en nombre del principal. Si representa a un vendedor, el agente debe intentar obtener el precio más alto posible; si representa a un comprador, el agente debe intentar obtener el precio más bajo posible.

Los agentes no pueden actuar para beneficio propio o personal ya que deben actuar para proteger las necesidades e intereses de su cliente (principal). Por ejemplo, un inversor de bienes raíces podría tratar de persuadir a un vendedor de que venda a un precio bajo para que el inversor pueda luego vender una propiedad a un precio mucho más alto. Los agentes no pueden actuar asi. Si contrata a un agente de bienes raíces, éste nunca podrá tratar de persuadirlo de que venda su propiedad a un amigo de él  (del agente),para que el amigo pueda revender rápidamente la propiedad a un precio mucho más alto para obtener mas ganancias. Los agentes tienen la obligación de proteger los intereses de sus clientes (principal) y no aprovecharse de su posición para hacer sus propios intereses, ni los intereses de sus amigos, coagentes o socios comerciales.

Confidencialidad – Se requiere que un agente mantenga confidencial una información de muchos discreción  recibida del cliente (principal). Cualquier información de este tipo que el corredor conozca sobre el principal puede no ser revelada, incluso después de que la relación termine. La información confidencial obtenida por un agente debe permanecer así durante la vida del agente. Sin embargo, la información obtenida durante una relación de agencia única se puede utilizar para el beneficio del corredor si no se produce daño al cliente (principal). Solo la información personal sobre el cliente (principal) es confidencial. Los defectos de los materiales de una propiedad no son confidenciales y deben ser revelados a todos de la otra parte de la transacción de compra-venta, aunque no sea su cliente (principal)

La relación principal-agente es aquella en la que el agente típicamente tiene información sensible sobre su cliente (principal), como por ejemplo son los detalles financieros y personales. Los agentes tienen la obligación de mantener dicha información confidencial, sin revelar ningún detalle potencialmente dañino. Por ejemplo, si contrata a un agente para vender su casa, su agente no puede decirle a un agente del comprador que está bajo una fuerte presión para venderla porque ha perdido su trabajo recientemente y está dispuesto a aceptar un precio sustancialmente inferior al de la casa. valor de mercado. 

Obediencia – Un agente debe obedecer todas las instrucciones legales de su cliente (principal). Si un agente no puede cumplir con las instrucciones legales del cliente (principal), entonces el agente debe retirarse de la relación. Si un cliente (principal) da una instrucción ilegal a su agente, el agente debe avisar a su cliente (principal) que no está dispuesto a proceder. El agente debe retirarse de la transacción si el cliente (principal) persiste.

Los agentes trabajan en nombre del cliente (principal) y están obligados a seguir todas las instrucciones o deseos de ellos. Por lo tanto, si le dice a su agente que desea vender su propiedad por $400,000, pero está dispuesto a aceptar cualquier oferta, como por ejemplo de $350,000 o más, su agente puede venderle su propiedad solo si el comprador hace una oferta dentro de su rango especificado. En general, su agente tiene que hacer lo que usted dice a menos que sus instrucciones violen los términos de una relación contractual que tenga con el agente (o que infrinja la ley). Por ejemplo, la Ley de Equidad de Vivienda es una ley federal que prohíbe ciertos tipos de discriminación cuando las personas compran o venden casas. Conforme a esta ley, los propietarios no pueden negarse a venderle una casa a alguien basándose únicamente en factores específicos, como la raza, la religión, el estado civil o la discapacidad. Entonces, si contrata a un agente para que venda su casa y le dice a ese agente que no venda o que no alquile a personas con hijos, su agente no tiene que seguir sus instrucciones, y la negativa a seguir esas instrucciones no viola el deber de obediencia del agente. De lo contrario, los agentes tienen que seguir sus instrucciones durante el transcurso de la relación.

Divulgación completa – Se requiere que un agente informe cualquier hecho o rumor al cliente (principal) que pueda afectar su decisión. El director puede confiar en todas las declaraciones materiales hechas por el agente, sin la necesidad de verificar esas declaraciones.
Si un agente incumple las obligaciones fiduciarias debidas a su cliente (principal), este puede entablar una acción civil contra el agente por daños y perjuicios. Tal violación también puede verse como una violación criminal de F.S. 475 y presentar una demanda por parte del fiscal general del estado. El licenciatario también está sujeto a posibles medidas disciplinarias por parte de la Comisión. 

Los agentes deben ser sinceros y revelar toda información que fomente sus intereses. Además, los agentes no pueden usar su experiencia, o conocimiento en su perjuicio. Por ejemplo, los agentes no pueden mantener en secreto la identidad de los posibles compradores, ni pueden mantener información negativa sobre la propiedad de los compradores en un intento de hacer una venta y ganar una comisión.

El uso de la habilidad, cuidado y diligencia en la transacción – Los profesionales con licencia están sujetos a un estándar de conducta más alto que los miembros del público. Los licenciatarios deben investigar todos los aspectos de una transacción antes de permitir que un comprador o vendedor procedan.

Los agentes deben ser competentes y deben actuar con cuidado y diligencia al representar sus intereses. Por ejemplo, un agente debe comprender los detalles de cualquier transacción y ser capaz de comunicarle esos detalles para que pueda comprenderlos. También significa que si el agente no es competente en ningún aspecto de una transacción, como negociar la compra de una propiedad comercial cuando el agente solo tiene experiencia en el manejo de propiedades residenciales, el agente tiene la responsabilidad de informarlo y ayudarlo para asegurar los servicios de alguien calificado.

Rendir cuentas y contabilidad de todos los fondos – Rendir cuenta para todos los fondos confiados al licenciatario. Se requiere que un licenciatario contabilice todo el dinero y la propiedad de los que el licenciatario entra en posesión. Un licenciatario debe tener en cuenta todos los documentos, tales como escrituras, pólizas de título, resúmenes e hipotecas que pertenecen a otros.

 Los agentes a menudo compran o venden propiedades en su nombre. También pueden administrar sus activos o dinero durante el proceso de representación. El deber de contabilidad requiere que los agentes le digan exactamente cómo se utilizan sus activos y dinero, y que brinde detalles sobre las medidas tomadas mientras administra su propiedad.

 

El violar los deberes fiduciarios

Revelar todos los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de real residencial propiedad y no son fácilmente observables.- Se requiere del agente que informe cualquier hecho o rumor al director que pueda afectar su decisión. El cliente (principal) puede confiar en todas las declaraciones materiales hechas por el agente, sin la necesidad de verificar esas declaraciones.

Si un agente de bienes raíces entra en una relación fiduciaria con usted y posteriormente viola cualquiera de los deberes asociados, él o ella puede enfrentar sanciones sustanciales. Aunque el tipo de sanción difiere dependiendo de las circunstancias de cada situación, un agente inmobiliario que viole estos deberes puede ser negado a una comisión de la transacción, se verá obligado a indemnizarlo por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber, se enfrentará a una licencia inmobiliaria restricciones o revocaciones, o incluso enfrentar cargos criminales.

 

Agentes, corredores (broker) y agentes de bienes raíces (realtors)

La terminología que rodea a los agentes de bienes raíces, corredores y agentes de bienes raíces puede ser confusa. Los agentes inmobiliarios y los corredores de bienes raíces son similares y profesionales de bienes raíces con licencia, pero no son idénticos. Para comprar o vender bienes inmuebles en nombre de otros, una persona debe recibir una licencia apropiada de un organismo estatal de gobierno o licencia. La licencia de un agente de bienes raíces es la licencia de nivel básico que otorga el estado de la Florida para los profesionales de bienes raíces. Esta licencia permite que el licenciatario actúe como un vendedor de bienes raíces, pero solo con la condición de que el agente trabaje bajo un corredor con licencia o como parte de un corretaje administrado por un corredor con licencia.

Un corredor de bienes raíces (broker), por otro lado, es alguien que posee una licencia de bienes raíces más avanzada. Al igual que un agente, un corredor de bienes raíces (broker) puede comprar y vender propiedades en nombre de los clientes, pero puede hacerlo de manera independiente y sin trabajar bajo la supervisión de otro corredor de bienes raíces. Los corredores (brokers) también pueden emplear a otros agentes de bienes raíces para que trabajen para ellos, otros corredores (brokers) de bienes raíces para que trabajen como agentes sin tener su propia oficina, mientras que aquellos que solo poseen una licencia de agente de bienes raíces (realtors) no pueden hacerlo.

Además, el término “Realtor” (también denominado “REALTOR”) es un término de marca registrada que se aplica a los agentes de bienes raíces u otros profesionales que son miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). El NAR es una organización comercial compuesta por personas que trabajan en la industria de bienes raíces, y no un organismo estatal o federal de licencias de bienes raíces. Como tal, el término agente de bienes raíces puede aplicarse a cualquier persona que el NAR permita usarlo.

 

 

TAMBIÉN PODRÍA INTERESARLE . . .