CUALES SON LOS COSTOS DE CIERRE PARA EL VENDEDOR

COMO SE PAGA Y CUANDO SE PAGA


Cada transacción tiene los costos relacionados tanto para el  vendedor  como para el comprador. Es muy importante que antes de colocar la propiedad a la venta, se obtenga un estimado de los gastos que tendrá que pagarse para así finalmente determinar cantidad y el monto con el que se pueda contar una vez finalice la transacción de compra-venta.

Los gastos más comunes que paga el vendedor

  • Balance de las hipotecas – El balance del préstamo existente, saldo de la segunda hipoteca y líneas de crédito sobre la vivienda y algunos otros gravamenes que el propietario haya tenido en el transcurso de la tenencia de la propiedad, como la tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo.
  • Penalidad por Pronto Pago – Algunos préstamos tienen penalidad por el pago temprano de la deuda.
  • Liberación de deudas – Dinero que se adeuda a los contratistas y/o por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad. Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre.
  • Costos por Fideicomisos – Los agentes de custodia reciben el dinero de la entidad crediticia, pagan todos los costos, recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista / vendedor. 
  • Impuestos y seguros – Son prorrateados, por lo tanto, el vendedor paga desde el 1 de enero del año en curso hasta la fecha en que se haga el cierre y el comprador paga el resto.
  • Tasas de Registro – Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad.
  • Reparaciones – Trabajos que el vendedor debe completar (en el caso que aplique) antes de la venta, ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del prestamista.
  • Garantía sobre Termitas – Documentación utilizada en algunas partes del país que indica que la casa está libre de termitas.
  • Asociación y condominio – En caso de que la propiedad esté dentro de una asociación y pague mensualmente por este concepto, también se hace un prorrateo, pero como este es un pago mensual, se toma desde el primer día del mes en curso hasta el día que se hace el cierre.
  • Concesiones del Vendedor – Monto que el vendedor se compromete a dar con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre. 
  • Garantía Sobre La Casa –  Plan de protección para el primer año del comprador en el hogar.
  • Carta de relación de cuentas (Estoppel Letter) – La paga el vendedor. Sólo se pide cuando existen asociaciones de condominios. Estas cartas entregan el estado de cuenta del dueño con la asociación y las mejoras especiales (Special Assessments) que no ha pagado para la fecha.
  • Costos por búsqueda de título – La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender la casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que certifica que el vendedor es propietario de la casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa.
  • Abstracto (Abstract) – Lo paga el vendedor. Se utiliza más cuando se compra tierra. Es similar a un estudio como el que se hace en el seguro de título, la diferencia es que los seguros miran los récords públicos y van más o menos hasta 50 años, los abstractos van un poco más allá para poder ver todo tipo de documentos que pretendan exigir algún tipo de propiedad sobre una tierra.
  • Estampillas y traspaso –  Los paga el vendedor.
  • Comisión de los agentes inmobiliarios: La paga el vendedor y generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor. Su monto normalmente está acordado cuando éste hace lo que se conoce como un listing agreement.
  • Agente de cierre –Suelen pagarlo las dos partes. Es posible que ambos busquen representación a través de un abogado para revisar los documentos, o que solo una de las partes lo haga.”No es obligatorio, pero es recomendable”.

 


                

Vea tambien los gastos más comunes que paga el comprador por adelantado y dinero puesto en reserva

Cada transacción tiene los costos relacionados tanto para el comprador como para el vendedor siendo el comprado el más vulnerable y a quien las nuevas regulaciones afectarán positivamente en mayor grado, aquí damos algunos detalles que pueden ayudarle a entender un poco mejor el proceso de compra-venta.

El comprador antes de firmar la aplicación para el préstamo, debe solicitar un ”Good Faith Estimate” donde se detallan todas las cifras que suman el total de dinero necesario para originar la hipoteca, saber que solamente una parte del dinero que entrega en el momento de cierre, es considerada como ¨costos de cierre¨ (no gastos) y el resto son pagos por adelantado y reservas (dinero en escrow).

  • Seguro de la propiedad:
    • Primer año por adelantado
    • Dos o tres meses en reserva
  • Intereses de la hipoteca – desde el día de cierre hasta el último día de ese mes, (prorrateo), pagado por adelantado.
  • Inspección de la propiedad – La paga el comprador para evaluar posibles daños de la propiedad. Es importante en especial cuando se compran propiedades usadas para ver daños estructurales, de techos, de plomería, termitas, etc.
  • Pago de mantenimiento – desde el día de cierre hasta el último día de ese mes, cuando aplica, (prorrateo), pagado por adelantado.
  • Reserva de tres meses o más – para el pago de los  impuestos  a la propiedad, en reserva, pagado por adelantado.
  • En construcciones nuevas – Cargo de construcción (hasta 2% sobre el precio de venta) en propiedades nuevas o pre construcción, pagado por adelantado.
  • Valuación (Appraisal) – La paga el comprador. Cuando se compra en efectivo es algo opcional.”El agente inmobiliario debe tener una idea aproximada del valor al analizar las ultimas ventas, el mercado y el valor de los comparables. Esa información se puede encontrar fácilmente en las listas del mercado. Pero si es una compra con préstamo, el banco exige que se haga esta valuación para estimar el costo de la propiedad y así corroborar que ésta sirva como garantía al préstamo que se pide.
  • Estudio limítrofe (Survey): Lo paga el comprador. Sólo se hace cuando se compra una casa para establecer y  para asegurar los linderos de la propiedad, lo cual explica por qué los apartamentos y condominios no requieren de este tipo de estudios.
  • Preparación del documento de hipoteca: La paga el comprador. Si la propiedad se está comprando con un préstamo, el banco tiene una tarifa para la preparación y registro de la hipoteca. Cargo por originar la hipoteca (origination fees) cuando aplica, pagado por adelantado.
  • Puntos de descuento – para conseguir interés bajo (porcentaje cobrado sobre el valor de la hipoteca), pagado por adelantado.
  • Seguro de título: Solamente se paga una vez y por adelantado. Se utiliza en toda transacción. Es el estudio de los todos los traspasos que tuvo una propiedad para verificar que se hayan hecho de manera correcta y que la vivienda no tenga ningún problema. Se recomienda que lo pague el comprador, pero es negociable y muchas veces quien paga el seguro de título quiere elegir la oficina de títulos que realizará el cierre. Si el vendedor presiona para elegir la oficina de títulos entonces pídale que pague por el seguro del título. 
  • Registro de Escritura (Warranty Deed): Es el documento público que lo acredita como dueño de la propiedady es  pagado por el comprador.Otros cargos misceláneos – de menor cuantía, pagado por adelantado. 

 

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