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IMPUESTOS A LA PROPIEDAD (Real Property Taxation) 

Propósitos y uso de los impuestos inmobiliarios


Que dice la constitución

La Constitución de los EE. UU. Prohíbe que el gobierno federal aplique impuestos a la propiedad.
La Constitución del estado de Florida limita la carga tributaria que se puede colocar en las propiedades individuales. El gobierno de EE. UU. Depende principalmente de los impuestos a la renta como fuente de ingresos, mientras que el estado depende de los impuestos estatales sobre ventas y uso para financiar el costo de los servicios del gobierno estatal.

Los ingresos del impuesto a la propiedad son recaudados y utilizados por el gobierno local para proporcionar servicios públicos tales como el cumplimiento de la ley, protección contra incendios, carreteras, escuelas, etc. Hay tres distritos impositivos principales en Florida: la ciudad, el condado y la junta escolar. Además, existen numerosos distritos impositivos especiales más pequeños que proporcionan a los vecindarios ciertos tipos de servicios que no se brindan a toda el área. Estos pueden incluir distritos de control de incendios, distritos de control de inundaciones, distritos de control de mosquitos y otros. Un residente que vive fuera de una autoridad impositiva (es decir, fuera de los límites de la ciudad) no tendría impuestos para ese distrito impositivo.

 

Tasas de impuestos (Tax Rate) expresadas en milesimas (Mills)

Una tasa de impuesto (Tax Rate) es el porcentaje al que se grava un artículo, propiedad en este caso. Las tasas impositivas de la propiedad y la escuela en Florida se expresan en forma de milesimas (millage rates). La tasa de milesimal es la cantidad por cada $ 1,000 que se usa para calcular el impuesto.

Una milesima se expresa como el número decimal .001, el equivalente a 1 / 1,000 de un dólar. 
Las milesimas se escriben como decimales en lugar de números enteros, por lo que es necesario convertir el número de milesimas en decimal antes de calcular el impuesto sobre bienes inmuebles. Como las milesimas se expresan en milésimas de dólar, la forma decimal de una milesima, usa tres espacios a la derecha del punto decimal.

Ejemplo: 1 mill = .001; 8 moldes = .008;  y 15 mills = .015.

 

El avalúo como base para calcular el impuesto

Los impuestos a la propiedad inmobiliaria son impuestos ad “valorem”, lo que significa “según el valor” y por lo tanto, se basan en el valor de la propiedad. El término “impuesto a la propiedad” se usa indistintamente con el término “impuesto ad valorem”.

El tasador de propiedades del condado en cada condado evalúa todas las propiedades para propósitos de impuestos inmobiliarios cada año. La estimación del valor que determina el tasador de propiedades del condado se denomina valor tasado, que por ley debe basarse en el concepto de valor justo. El valor justo significa “valor razonable” y ha sido interpretado por los tribunales de Florida para representar el valor de mercado de la propiedad. Para evitar la duplicación de esfuerzos, todos los distritos impositivos del condado deben basar sus impuestos en el valor tasado que determine el tasador de propiedades del condado.

En cambio una exención es una cantidad permitida por la ley basada en ciertas circunstancias o estado que reduce la cantidad que de otro modo sería gravada. El valor gravable es el valor de la propiedad menos el monto de las exenciones aplicables. El valor imponible de una propiedad es el valor utilizado para determinar la responsabilidad tributaria del propietario. El impuesto es la cantidad real de impuestos pagaderos por cada propietario. El impuesto no es determinado por la oficina del tasador de la propiedad. El gravamen fiscal se determina multiplicando el valor imponible por las tasas de millaje aplicables.

Después de que el tasador de propiedad del condado determina el valor tasado de la tierra y cualquier mejora, el propietario de la propiedad recibe una notificación por correo de la evaluación a través de una notificación True Rate in Millage (TRIM). El TRIM muestra el valor tasado, la cantidad de impuestos pagados el año pasado, cuánto serán los impuestos si no se realizan cambios en el presupuesto y cuánto serán los impuestos si se realizan cambios propuestos en el presupuesto.

La evaluación es a partir del 1 de enero; el aviso de TRIM generalmente se envía por correo en agosto y los presupuestos no se adoptan hasta septiembre. Dado que el presupuesto no se ha finalizado en el momento en que se envía por correo la notificación de TRIM, el tasador de propiedad del condado no puede proporcionar el monto real de los impuestos adeudados.

 

Protesta en caso no está de acuerdo al valor de la tasación y del impuesto aplicado

No todos los propietarios están dispuestos a aceptar el valor tasado que determine el tasador de propiedades del condado. Un procedimiento de protesta permite a un propietario, que no está de acuerdo con su evaluación, desafiar el valor y con suerte, recibir una evaluación más baja, lo que resulta en una factura de impuestos más baja.

 

Excenciones y limitaciones del impuesto inmobiliario

Los ingresos fiscales pagan la mayor parte del costo del gobierno local. El ingreso total requerido está determinado por el monto del presupuesto. Cualquier propietario que pague una factura de impuestos reducida o ninguna significa que otras propiedades tendrán que pagar más para que se realice la cantidad presupuestada. Eso no significa que todas las exenciones deben ser eliminadas, pero el efecto de las exenciones debe ser plenamente realizado por los licenciatarios. Una exención no es realmente una exención; es un cambio de la responsabilidad del pago de la cantidad requerida para mantener los servicios del gobierno de una parte a otra.

 

Propiedades excentas al pago de impuestos

Las propiedad pertenecientes a las iglesias y organizaciones sin fines de lucro que participan en actividades caritativas se evalúan a efectos fiscales, pero reciben una exención del 100% del pago de los impuestos a la propiedad.

 

Propiedades Inmunes

Son los bienes que son propiedad de los gobiernos locales, estatales y federales son inmunes y por lo tanto, no se gravan o están sujetos a impuestos cuando se utilizan para proporcionar servicios gubernamentales. En cambio, las propiedades, propiedad del gobierno que se arriendan a empresas privadas, como edificios de oficinas y almacenes, están sujetas a impuestos a la propiedad.

 

Leyes para agricultores y granjeros (Greenbelt Law)

Estas leyes proporcionan a los granjeros un tratamiento fiscal favorable si su propiedad se usa con fines agrícolas. Las leyes de “Greenbelt” aseguran que la propiedad se seguirá evaluando de la misma manera que otras propiedades agrícolas, protegiendolas así contra el aumento de los impuestos causados por los usos invasivos que tenderían al elevar el valor de las propiedades. Las leyes de Greenbelt limitan la evaluación de la propiedad; y ellos no son una exención.

 

Homestead Tax Exemption [F.S. 196.031]

Toda persona que posee y reside en bienes inmuebles en Florida el 1 de enero o antes y que hace de la propiedad su residencia permanente puede ser elegible para recibir una exención de vivienda de hasta un máximo de $ 50,000 de valor tasado. El monto de la exención está determinado por el valor tasado de la propiedad.

Los primeros $ 25,000 (exención básica) se aplican a todos los impuestos a la propiedad, incluidos los impuestos del distrito escolar. Todos los propietarios que califiquen pueden deducir hasta $ 25,000 del valor tasado de la propiedad. Para propiedades con un valor tasado de menos de $ 25,000, no hay impuestos ad valorem.

Una exención adicional (2ª), hasta $ 25,000, se aplica a los valores evaluados superiores a $ 50,000 solo para impuestos de la ciudad y del condado (no impuestos escolares).

Para valores evaluados de más de $ 50,000 pero menores o iguales a $ 75,000, la segunda exención es la cantidad que supera los $ 50,000. Para valores evaluados de más de $ 75,000, la segunda cantidad de exención tiene un tope de $ 25,000. Por lo tanto, la propiedad debe tener un valor mínimo de $ 75,000 para que el propietario reciba la exención total de $ 50,000.

 

Cuando solicitar la “Excensión”?

Para calificar para la exención de impuestos de la propiedad, el propietario debe solicitar la exención con el tasador de propiedad del condado entre el 1 de enero y el 1 de marzo de cada año. La propiedad debe ser la residencia principal del propietario. Las presentaciones que se realizan después del 1 de marzo se aplican al siguiente año calendario.

Muchos condados renuevan automáticamente las exenciones de vivienda ya archivadas previamente y envían postales a los propietarios para notificarles la renovación.

Si el uso de la propiedad o condición del propietario cambia el estado de exención de la propiedad, la ley de la Florida requiere que el propietario notifique al tasador de la propiedad del condado. Al no devolver la tarjeta, el propietario declara que reclaman el derecho a la exención por otro año; esto constituye una nueva presentación.

Por lo general, devolver la tarjeta a la oficina del tasador se hace cuando el propietario ya no califica para la exención. Las sanciones por falta de notificación incluyen estar sujeto a los impuestos exentos más el 15% de interés, y una multa del 50% de los impuestos exentos. Cualquier persona que reclame falsamente la exención de la propiedad familiar también puede ser culpable de un delito menor de primer grado. [F.S. 196.131, 196.161]

 

Excensione adicionales al impuesto a la propiedad (para disabilitados)

  1. Las viudas y los viudos que no se han vuelto a casar con una rebaja de $500.
  2. Personas ciegas con una rebaja de $500.
  3. Veteranos del servicio militar con al menos un 10% de discapacidad relacionada con el servicio milita, son sujetos a rebaja de $5,000

* Se agregan exenciones adicionales solo a la exención básica. No se agregan a la segunda exención.

Un no veterano puede reclamar solo las dos primeras de estas exenciones adicionales. Por lo tanto, la exención impositiva máxima de la propiedad para no veteranos es de $ 51,000. [F.S. 196.202]

Cualquier individuo, veterano o no, que está total y permanentemente discapacitado tiene derecho al 100% de exención del pago de los impuestos a la propiedad. La persona debe estar certificada como discapacitada total y permanentemente por dos médicos con licencia de la Florida, el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. O la Administración del Seguro Social. [F.S. 196.012 (11)]

Cualquier persona que es tetrapléjica está 100% exenta del pago de impuestos sobre bienes inmuebles. [F.S. 196.101 (1)]

Cualquier persona que es parapléjica, hemipléjica o tiene alguna otra discapacidad total y permanente y debe usar una silla de ruedas o además de la discapacidad permanente también es ciega, está 100% exenta del pago de impuestos sobre bienes inmuebles. [F.S. 196.101 (2)]

La Constitución del Estado de la Florida permite que los condados y las ciudades adopten una legislación que agrega hasta $ 50,000 adicionales a la exención de impuestos de la propiedad para los propietarios de propiedades especificadas. Para calificar para esta exención, la ciudad o el condado primero debe autorizar el beneficio adicional. Para calificar, un propietario debe tener 65 años o más y tener un ingreso familiar de $ 20,000 o menos. Esta limitación de ingresos se ajusta anualmente por el cambio porcentual en el índice del costo promedio de vida. [F.S. 196.075]

Para calcular el impuesto que se aplicará contra una propiedad, la cantidad de todas las exenciones a las que tiene derecho un propietario se resta (o se deduce) de la obligación tributaria total.

 

Cálculando la devolución de impuesto a una propiedad

Ejemplo: una viuda vive en Miami, Florida. Su hogar tiene una tasación de $ 80,000. Ella ha sido residente del estado por 15 años y califica para la exención de impuestos de vivienda. La tasa impositiva del condado es de 6 mills, la tasa impositiva municipal es de 5 mills, y la tasa impositiva de la junta escolar es de 5 mills. ¿Cuál es la tasa de impuestos de la viuda?

Solución: Para calcular el impuesto que se aplicará contra una propiedad, se resta (o se deduce) del total de la obligación tributaria la cantidad de todas las exenciones a las que tiene derecho un propietario. Dado que el valor tasado es superior a la segunda cantidad mínima de exención de $ 75,000, se aplicarán las exenciones de vivienda básica y segunda.

Cada distrito impositivo aplica su tasa de millaje al valor imponible de la propiedad. La viuda debe impuestos a las tres autoridades fiscales. Sin embargo, la exención de “viuda” se toma solo una vez de las tres autoridades fiscales, como se muestra a continuación.

 

Paso 1: Calcule cuáles serían los impuestos sin exenciones.

     $70,000      Valor evaluado de 

     x    .016      (16 mills) Tasa de impuesto total (condado, ciudad y escuela)

     $ 1,120        Pasivo total a pagar por impuestos

 

Paso 2: Calcule la exención de primer nivel ($ 25,000 básico) para las tres autoridades fiscales.

     $ 25,000      Exención básica 

       + $ 500      Exoneración de “viuda”

      $ 25,500     Cantidad total de la exención

        x .016        (16 mills) Tasa impositiva

        = $ 408      Total Deducción por exención básica

 

Paso 3: Calcule la exención de segundo nivel únicamente para los impuestos municipales y del condado

        $25,000    Segundo monto de exención

         x   .011     (11 milesimas)  Ciudad + ratas de lo impuestos del condado

        =  $275     Total Deducción por la segunda excención

 

Paso 4: Reste cada cantidad de deducción del pasivo tributario total para determinar el impuesto total.

           $1,120     Total pasivo tributario (original)

        –       408     Exención básica

               $712

        –        275     Segunda exención

               $437     Inpuesto total a pagar 

 

Evaluaciones especiales (Special Assessments)

Las evaluaciones especiales son gravámenes fiscales que se utilizan para pagar mejoras públicas específicas que agregan valor a la propiedad. Los embargos preventivos especiales pueden ser para pavimentar una calle, conectar la propiedad a un sistema central de agua o alcantarillado, alumbrado público, etc.

Las evaluaciones especiales que se han anunciado pero no se han completado se denominan gravámenes de evaluación especial pendientes (certified special assessment liens).

Aquellos que han sido completados se llaman gravámenes de evaluación especial certificados (completed special assessment lien). El vendedor de una propiedad generalmente paga un gravamen de evaluación especial completado ya que el valor de la propiedad se mejoró y puede recapturarse en el precio de venta. Un comprador potencial normalmente paga un gravamen de evaluación especial pendiente ya que finalmente recibe el beneficio de la mejora.

A los propietarios se les suele dar la opción de pagar la evaluación una vez completada o financiar la mejora en un período de años a una tasa de interés estipulada. Si el propietario opta por financiar la mejora, los pagos se realizan junto con el impuesto anual. Esto puede afectar el precio que un comprador está dispuesto a pagar por una propiedad; por lo tanto, los licenciatarios deben conocer las áreas en las que se han realizado tales mejoras.

Las evaluaciones especiales no son un impuesto ad valorem. El costo de la mejora se distribuye entre los propietarios que reciben el beneficio. A menudo, la ciudad o el condado acuerdan pagar una parte del costo, y el saldo se asigna a los propietarios.

El costo para cada propietario se basa en el grado de beneficio recibido, no en el valor de la propiedad. Se utilizan dos métodos para asignar el costo de la mejora, según el tipo de mejora.

     Cada método se define a continuación.

  • Parte proporciona – La participación proporcional es el costo dividido en partes iguales por el número de propietarios que se benefician de la mejora. Este método se usa a menudo para instalaciones de servicios públicos y alcantarillado, y para alumbrado público.
  • Medida de frente como base (Front-foot basis) – El largo del frente como base (Front-foot basis) es el costo de la mejora que se expresa como un costo por cada pie (30 cm aprox) de frente, y se asigna entre los propietarios sobre la base de la cantidad de pies que el propietario tiene a lo largo de la calle. Este método se usa cuando se pavimentan calles o se instalan aceras. Los licenciatarios deben ser conscientes de que cuando se cotizan las dimensiones del lote, el primer número dado siempre es la longitud a lo largo de la calle. Las dimensiones laterales siguen la dimensión de la calle.

Ejemplo: La ciudad planea repavimentar una calle. El lote junto a la carretera mide 110 ‘x 130’. El costo de la mejora se estima en un costo de $ 10 por pie lineal. La ciudad decide asumir el 30% del gasto. ¿Cuál es la evaluación especial para el dueño de la propiedad?

 

Solución:

          110     Frente en pies lineales

     x   $10     Costo estimado de piel lineal

     $1,100 .   Costo Total

     x    .30      Monto en que la ciudad estaá dispuesta a pagar (30%)

        $330      Monto de contribución de la ciudad

 

      $1,100     Costo Total

   –       330     Contribución de la ciudad

        $ 770     Cantidad a pagar por el propietario del inmueble

   x .      .50     Cantidad total dividida entre 2 propietarios (con el propietario del frente) si lo hay

          $385     Costo a cada propietario

 

Nota: Tenga en cuenta en el ejemplo que a cada propietario solo se le cobra la mitad del costo de la mejora. Esto se debe al hecho de que alguien es dueño del otro lado de la calle; cada parte paga solo la mitad de la calle, independientemente de quién sea el dueño de la propiedad o qué característica física existe en el lado opuesto de la calle (es decir, lago o parque).

 

 

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