“SHORT SALE” O VENTA A UN CORTO PLAZO DE TIEMPO

QUE ES UN “SHORT SALE”


Preguntas más frecuentes sobre venta a un corto plazo de tiempo 

P. ¿Qué es una venta a corto plazo?

R. En una venta a corto plazo, el prestamista del vendedor acepta menos de lo que se posee del préstamo de una propiedad. Como tal, requiere (depende de) los acuerdos del (los) prestamista (s), (Aprobación de terceros).

P. ¿Cómo sé si califico para una venta a corto plazo?

R.Los tres factores a considerar de una venta a corto plazo “short sale” son: Deficiencias mensuales, Dificultades e Insolvencia. Veamoslas:

  1. Deficiencia mensual: el ingreso mensual es menor que las obligaciones mensuales.
  2. Dificultades: Divorcio, muerte, enfermedad, discapacidad, pérdida de trabajo, reducciones de horas / salario, etc.
  3. Insolvencia: el vendedor no puede tener activos que puedan liquidarse o utilizarse para pagar la deuda o una caída breve mensual.

P. ¿Cuánto tiempo toma una venta a corto plazo?

R. No existe un proceso estándar de venta a corto plazo utilizado por los prestamistas, por lo que cada prestamista tiene su propio método y calendario para procesar una venta a corto plazo. Después de que el prestamista recibe un paquete completo de venta a corto plazo con una oferta para comprar la casa, el prestamista requerirá de 30 a 120 días para procesar la venta a corto plazo. La venta debe cerrarse dentro de los 30 días a partir de la fecha en que los prestamistas emiten la carta de demanda (también conocida como carta de aprobación).

P. ¿El prestamista del vendedor está involucrado en la oferta / contrato en una venta a corto plazo?

R. No. La venta de la casa es entre el comprador y el vendedor. El prestamista del vendedor no es parte del contrato de ninguna manera. No está de acuerdo o en desacuerdo con nada, no negocia los términos, (monto del anticipo, el número de días de inspección, día de cierre, etc.). La aprobación del prestamista del vendedor es una contingencia que debe cumplirse para que la venta se realice. Los bancos NO toman ninguna decisión sobre aceptar o rechazar una oferta. El prestamista del vendedor solo verifica que el vendedor sea candidato para una venta a corto plazo y cuánto dinero estarán dispuestos a recibir a cambio de liberar la hipoteca y la nota de la propiedad.

 P. Todavía me queda un poco de dinero en mi cuenta. ¿Calificaré para una venta a corto plazo o si tengo dificultades y una caída de ingresos mensual?

R. Sí. No estoy diciendo que alguien haya estado completamente en la ruina, pero si hay una buena cantidad de dinero en posesión del propietario angustiado, es probable que el titular de la hipoteca solicite una parte, o la totalidad, para acordar la liberación de la hipoteca y la nota. 

P. ¿El vendedor debe firmar múltiples ofertas y presentar múltiples ofertas al prestamista?

R. No. Es muy común que los listados reciban ofertas múltiples. Cuando eso sucede, se les pide a los compradores que firmen una divulgación de oferta múltiple (multiple disclosure offer) diciendo que hay más de una oferta que se presenta al VENDEDOR y que el formulario proporciona al comprador un par de horas para cambiar su oferta a una mejor y más alta. Una vez que llegue ese día, se presentará todas las ofertas al vendedor y el vendedor seleccionará la mejor y la más alta de las ofertas, la ejecutará y esa es la oferta que se enviará al prestamista (lender) del vendedor. Cualquier otra oferta después de eso es una oferta de respaldo (backup offer). No  aconsejaría al cliente vendedor, firmar más de un contrato, una casa no puede venderse a más de un comprador y hacerlo podria dejar a un vendedor expuesto a mucha responsabilidad.

P. ¿Cómo ven los prestamistas múltiples ofertas presentadas en una venta a corto plazo?

R. Como se mencionó anteriormente, no hay un conjunto de reglas que todos los prestamistas sigan. Sin embargo, en mi opinión, pedirle a un prestamista que sufra una gran pérdida al presentar múltiples contratos es contradictorio de hecho. He tenido esta conversación con muchos mitigadores de pérdidas y algunos supervisores y directores de departamento de mitigación de pérdidas y puedo compartir que MUCHOS mitigadores de pérdida NO funcionarán en múltiples ofertas. 

P. ¿Mi prestamista me pedirá que firme una nota (compromiso de pago), haciéndome aún responsable del préstamo?

Si solo hay un préstamo en la propiedad, a los vendedores no se les ha pedido una nota (compromiso de pago). Si el vendedor tiene una segunda hipoteca sobre la propiedad, es probable que el prestamista que tenga la nota menor (préstamo) requiera algo del vendedor. A medida que el número de listas de venta a corto plazo aumenta rápidamente, los titulares de la segunda hipoteca son cada vez más difíciles de amansar.

Los segundos requieren hasta 10% del monto del préstamo al momento del cierre y a veces solicitan una suma global o una nota no garantizada por la diferencia (entre el 10% obtienen del monto de cierre y el monto total del préstamo) con pagos mensuales para que den el permiso de vender, “soltando la nota” asegurada de la propiedad y la venta para poder seguir.

P. ¿Se puede negociar o renunciar a la nota?

R. Sí, se ha podido negociar notas con el saldo de $ 92,000 a $ 20,000 con tasas de interés bajas del 3% y de $ 21,000 a $ 10,000 sin interés. Los prestamistas en el ubicados en segundo nivel no están dispuestos a renunciar por completo a su requisito de “nota no garantizada”.

P. ¿Hay consecuencias impositivas entre la cantidad que se debe y por qué se vendió la casa o se condona a los vendedores? *

R. En la residencia principal, el vendedor recibirá un 1099C (C = Cancelación de la deuda) pero el Congreso aprobó una ley en diciembre de 2007 que eximirá esa cantidad 1099C (hasta 2 millones de dólares) en el vendedor de venta corta de una residencia principal. El vendedor no tiene que pagar impuestos sobre la diferencia entre los costos de adquisición de la vivienda y el monto de la venta en descubierto …

Tenga en cuenta que en hipotecas refinanciadas donde el vendedor retiró el capital de la casa. El vendedor es responsable de pagar impuestos sobre la cantidad que él / ella sacó si no se volvió a reinvertir en la propiedad en reparaciones / remodelaciones.

En las propiedades de inversión, la ley mencionada anteriormente no se aplica y al vendedor se le emitirá un 1099C y tendrá que pagar el impuesto ordinario sobre la base de su tasa de impuesto sobre la diferencia entre el monto del préstamo y el precio de la casa vendida.

Hay algo llamado “insolvencia”, formulario 982 del IRS, que podría ayudar a compensar algunas de las “ganancias”.

Siempre recomiendamos que los vendedores consulten con un CPA o un Fiscal de impuestos para examinar su situación particular.

Mitos sobre  “Short Sale” (venta a corto plazo)

Una venta a corto plazo puede ser una excelente solución para los propietarios que deben vender y deben más en sus casas de lo que valen. Lamentablemente, se han desarrollado varios mitos sobre las venta a corto plazo y es importante comprender la realidad de este proceso si encuentra que satisface sus necesidades actuales.

 

  • Mito n. ° 1: El banco preferiría “rematar” la propiedad en vez de aceptar venta a corto plazo, para quedarse con la propiedad.

Este es uno de los conceptos erróneos más comunes. La realidad es que los bancos no quieren ejecutar su propiedad porque el proceso de ejecución hipotecaria es increíblemente costoso. Los bancos, los inversionistas e incluso el gobierno federal han declarado públicamente que si una persona está calificada para una venta a corto plazo, la propuesta debe ser considerada. De manera abrumadora, los bancos reciben más de su inversión a través de una venta corta que una ejecución hipotecaria.

Las calificaciones para una venta corta incluyen:

  1. Dificultades financieras: hay una situación que le provoca problemas para pagar su hipoteca.
  2. Ingresos mensuales insuficientes: “Usted tiene más meses sin recibir dinero que dinero para pagar esos meses”. Un prestamista querrá asegurarse de que no puede pagar o que pronto no podrá pagar su hipoteca.
  3. Insolvencia: el prestamista querrá asegurarse de que no tenga activos líquidos significativos que le permitan pagar su hipoteca.

 

  • Mito n. ° 2: debe estar detrás de su hipoteca para negociar una venta a corto plazo.

Si bien esto pudo haber sido el caso anteriormente, hoy los prestamistas buscan dificultades verificables, déficit mensual de flujo de caja o faltantes pendientes e insolvencia.

Si cumple con estos tres requisitos y cree que pronto no podrá pagar su hipoteca, actúe de inmediato. Cualquier retraso podría limitar sus opciones. No espere hasta que el reloj de cuenta atrás para la ejecución hipotecaria haya comenzado y le quede aún menos tiempo.

 

  • Mito n.º 3: no hay tiempo suficiente para negociar una venta a corto plazo antes de mi ejecución hipotecaria

Este es un mito que probablemente duele más a los propietarios. Muchos no se dan cuenta de que la ejecución hipotecaria es un proceso, y que hay tiempo para tomar decisiones que pueden dar como resultado mejores resultados.

La parte ejecutante, en la mayoría de los casos un prestamista, puede detener una ejecución hipotecaria hasta el último día del proceso. En la actualidad, muchos prestamistas suspenderán una ejecución hipotecaria con tan solo una llamada telefónica de usted en la que explique que está tratando de vender, y casi todos los prestamistas detendrán una ejecución hipotecaria con un contrato legítimo. Para los profesionales de bienes raíces que entienden las ejecuciones hipotecarias y las ventas a corto plazo, hay tiempo disponible hasta que se complete el proceso de ejecución hipotecaria.

 

  • Mito n.º 4: Mi Prestamista nunca perdonará la cantidad que debo.

Absolutamente lo hará y aquí está el porqué: todo se trata del dinero con su (s) prestamista (s). Recuperarán, en promedio, un 25% más a través de una venta a corto plazo que si tienen que realizar una ejecución hipotecaria. Si los ayudas a mitigar / disminuir su pérdida, te dejarán sin saldo. Ellos juegan bien, así que terminan con más dinero. Es así de simple.

 

  • Mito n.º 5: Pensando que tiene que pagar por la venta de la propiedad a un agente inmobiliario.

El prestamista le pagará al 100%, lo que significa que el servicio del agente inmobiliario nunca le costarán un centavo.

 

  • Mito n.º 6: Tendré que arreglar mi propiedad para venderla?

Los compradores compran la propiedad donde esteé y como esté “as is”, obtienendola inclusive a un muy buen precio y saben que asi es. Ud. no tendrá que hacer trabajos de preparación y/o reparación.

 

  • Mito n.º 7: No puedo vender en “short sale” si tiene más de una hipoteca.

El 75% de las ventas en corto  plazo “short sale” tienen muchas veces más de dos hipotecas. El primer titular de la hipoteca proporcionará los fondos  para compensar a los titulares de hipotecas adicionales para que liberen sus gravámenes. Los titulares de gravamenenes “junior” se darán cuenta de que si no aceptan la cantidad ofrecida por el primer acreedor, lo más probable es que lo terminen perdiendo todo y cobren $0.

 

  • Mito n.º 8: Mis vecinos lo van a saber y no quisiera que lo sepan.

La mayoria de las veces ni cuenta se dan ya que usted puso la propiedad en venta y está listada online en el “MLS” con un agente de bienes raices.

Al venderse la propiedad, el banco va a cobrar su deuda y Usted va a evitar dañar su crédito. El “short sale” debe estar aprobado por el banco antes de poner la propiedad a la venta. El banco establecerá el precio mínimo despues que usted le haya dado las garantías necesaria para pagar la diferencia en caso de vender por un precio menor a la deuda. Sugiero y para no perder tiempo, de no poner la propiedad a la venta si no está aprobada la venta previamente por el banco.

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