LO QUE DEBE SABER DE UN CONTRATO DE PRE CONSTRUCCION

CADA CONSTRUCTOR Y DESARROLLADOR TIENE SUS PROPIAS CARACTERISTICAS


Lo que debe buscar en un contrato de pre-construcción

Cada inversionista, desarrolla, redacta y maneja su propio contrato de preconstruccion,sin embargo todos contienen  características similares que debes conocer. Si va a comprar una propiedad previa a la construcción, el contrato es el único que lo protege de una de las mayores inversiones que tendrá que realizar ya que las propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción.

¿Cómo influyen las etapas en el precio?

  • 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%. 
  • 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.
  • 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
  • 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)
  • 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
  • 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.

 

 

Que se detalla? Cuales son los términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción  

El Contrato es Unilateral – El constructor “Developer”  es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.

Cual es el período de recesión – Según la ley de La Florida, el comprador de un condominio en preventa tiene 15 días para cancelar el contrato. Este período le permite revisar las cláusulas en caso de no estar de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.

El Precio – El contrato debe detallar el precio total de la vivienda, condiciones de pago y método de amortización y detalles si está utilizando financiación al promotor.

Sanciones por retiro – Si se retira de la venta después de firmar, el contrato podrá prever determinadas sanciones financieras. Asegúrese de que entiende y puede vivir con estas.

Ajustes – Si el contrato tiene una cláusula de ajuste que indica que el constructor “Developer” puede incrementar el precio en un porcentaje fijo al momento del cierre, asegúrese de que el aumento esté ligado a las cosas que pueden documentarse, como un aumento de las materias primas o los costes laborales. Si paga en efectivo, pedirle alconstructor “Developer” eliminar esta cláusula.

Asignación – Compruebe el contrato de pre-construcción de los derechos de asignación. Es posible que desee asignar el contrato a otro comprador antes de cerrar, pero no todos los contratos permiten esto.

No es transferible – El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir sin que el Developer se lo autorice a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del constructor “Developer” y que diga el contrato “can be assigned”

Marco de tiempo – No debe ser un inicio y una fecha de finalización en el contrato para la construcción de su nuevo hogar. Es posible que desee agregar multas si el desarrollador se retrasa en la entrega de la propiedad después de una fecha determinada.

Forma de pago – En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.

  • 10% a la firma del contrato ó al comienzo de la construcción (varia con el acuerdo que se haya hecho
  • 10% de 2 a 3 meses después del primer depósito
  • 10% al inicio de la construcción 
  • 20% a mitad de la construcción del edificio (dependiendo los pisos que tenga) 
  • 50% el día de la entrega de la propiedad (día del cierre), por escritura.

Financiamiento sin contingencia – Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador y/o promotor tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha como penalidad. En caso de incumplir con el contrato (pago de alguna de las cuotas) el promotor notificará ese incumplimiento por escrito. Luego tendrá siete días (negociables) para reparar el incumplimiento. Si no lo puede hacer, el promotor tendrá derecho a disponer de su depósito. En la práctica el constructor “Developer” o Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso.

Correcciones – El contrato debe incluir un calendario para la fijación de cualquier problema que pueda surgir con los trabajos de construcción.

Incumplimiento de contrato por parte delconstructor “Developer” o Desarrollor  – Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del constructor “Developer” Desarrollor y/o promotor, este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses. 

Materiales de construcción – El contrato de pre-construcción debe indicar la calidad de los materiales y acabados que serán entregados. Asegúrese de hacer una inspección antes del cierre para asegurarse que ha conseguido lo que ha pagado.

Acabados – Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, con:

  • “Listo para decorar” “, Decorator ready”, lo que se conoce como y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura. 
  • Equipados con gabinetes de cocina y electrodomésticos que se hayan escogido de antemano.
  • Baños completos con y sin pisos o decoraciones que se hayan escogido algunos dias despues de firmado el contrato.

Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? – Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada: 

  • Si la compra es de contado, el estimado es del 3% y 4% del precio de compra, como se determina a continuación.
    • Gastos del promotor (Developer) en el cierre del contrato: Es un honorario que varía entre 1,25 y 2% del precio de venta. Este fee se usa para cubrir gastos de cierre del contrato. Incluye el registro de los requisitos, las estampillas de documentación en el traspaso, otros costos de transferencia y el título de la póliza de seguros del propietario.
    • Estampillas de documentación en el traspaso
    • Título de la póliza de seguros del propietario
    • Contribución al condominio de 2 meses
    • Otros costos de transferencia
  • Si la compra es con Financiamiento, entonces aumenta por los costos del credito y va a ser entre 6% y 7% del precio de compra.
    • Developer’s Fee 1.25% a 2%
    • Contribución al condominio de 2 meses
    • Estampillas de documentación en el traspaso
    • Tíulo de la póliza de seguros del propietario
    • Registro y emisión de hipoteca
    • Comisión del prestamista 
    • Otros costos de transferencia

Tiempo de entrega- Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.

Mi sugerencia…

Mi recomendación es que a través de su asesor inmobiliario pueda investigar el proyecto antes de comprar, porque no todos son iguales. Algunos otorgan mayor rendimiento que otros  y algunos son más riesgosos. Algunos por estar ya en construcción, el plan de pago es diferente. Algunos tienen restricción de renta y otros no. Asesorese por favor!

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