SUGERENCIAS PARA EVITAR ERRORES AL RENTAR

PASOS PREVIOS ANTES DE PONER LA PROPIEDAD A LA RENTA


Que debes saber antes de poner la propiedad en alquiler?

Como propietario, debes saber que hay reglas y leyes y los inquilinos estan protegidos por ciertas leyes. Lo que aqui se trata de mencionar, lo debe saber el propietario (landlord) para que no tenga problemas con su inquilino.

Contar con un equipo

Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

  • Corredor inmobiliario
  • Administrador de propiedades
  • Contador con experiencia en bienes raíces
  • Abogado de desalojos

Tener una estrategia

Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.

  • Tu estrategia de precio,  ¿Sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10? 
  • Si en la zona predominan familias, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones? 
  • Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones? 
  • Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse, ¿Qué estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso? 

 

 

Los inquilinos tiene derechos legales

Todos los inquilinos, también llamados arrendadores o “tenants” tienen derechos legales aunque:

  • no tenga un contrato de alquiler por escrito,
  • haya firmado un acuerdo renunciando a sus derechos, o
  • le haya dicho a su propietario que renunciará a los mismos. 

Este artículo le informa sobre los derechos y responsabilidades de los inquilinos.

El propietario tiene que:

  1. Cumplir con todas las leyes de salud y seguridad para que el edificio, los apartamentos y las áreas comunes sean seguras. Las áreas comunes son, por ejemplo, el camino de acceso, el patio, los vestíbulos y las salas de lavandería.
  2. Hacer todas las reparaciones necesarias para que su apartamento, casa o townhouse sea adecuado para que pueda vivir allí.
  3. Mantener todos los artefactos eléctricos, de plomería, de calefacción, de ventilación, electrodomésticos y otros equipos suministrados por el propietario (como ascensores y lavarropas) en buen funcionamiento y seguros.
  4. Proporcionar recipientes para la basura y hacerse cargo de que se la lleven.
  5. Proporcionar calefacción, agua corriente y agua caliente. El propietario le puede exigir que el inquilino pague el gas, electricidad, agua, cable y filtros de aire acondicionado.
  6. Reparar pintura agrietada, astillada o pelada y quitar pintura que contenga cantidades peligrosas e ilegales de plomo. El plomo es muy peligroso para niños pequeños y mujeres embarazadas. 

Si el propietario no hace una o más de estas cosas, elm inquilino tiene el derecho de quejarse a la agencia de cumplimiento del código de vivienda de su municipalidad. Si el propietario no hace las reparaciones después de haber presentado su queja, puede demandarlo, pagarle el alquiler a la corte y pedirle un reembolso a la corte. Consulte con su abogado si tiene un problema de estos.

¡Alerta! No deje de pagar el alquiler hasta que la corte decida su caso.

El inquilino, tiene que:

  1. Cumplir con todos los códigos de vivienda y contra incendio correspondientes.
  2. Mantener su apartamento lo más limpio y seguro posible, incluyendo los fregaderos, inodoros, tinas y electrodomésticos.
  3. Poner toda la basura en los recipientes que le dio el propietario.
  4. Usar todos los servicios y equipos (como el ascensor, la sala de lavandería y la calefacción) en forma razonable.
  5. No destruir, dañar o tomar un bien que no le pertenezca, ni permitir que alguna otra persona lo haga. Si usted, su familia o sus invitados causan un daño que va más allá del desgaste natural de las cosas, es posible que le tenga que pagar al propietario.
  6. No perturbar a sus vecinos ni permitir que ninguno de sus invitados lo haga.
  7. Obedecer las reglas de su propietario siempre que sean razonables, claras, se apliquen a todos los inquilinos por igual y le hayan informado sobre la(s) regla(s).
  8. Pagar el alquiler, incluso si su apartamento necesita reparaciones, a menos que la corte le diga lo contrario.
  9. Dejar que el propietario ingrese en su apartamento, si la solicitud es razonable.

Derechos del propietario Vs. la privacidad del inquilino

Su propietario puede ingresar en su apartamento si tiene una buena razón y:

  • le informa por adelantado (por escrito u oralmente) y hecha con un tiempo prudencial de 24 a 48 horas antes. 
  • quiere ir a una hora del día razonable; y/o
  • quiere ingresar para hacer reparaciones o inspecciones necesarias, o para mostrarle el apartamento a compradores, inquilinos o contratistas/trabajadores potenciales.

Su propietario no puede ingresar nunca en su apartamento sin permiso a menos que:

  • haya una emergencia real, como agua que se está filtrando al apartamento que está debajo del suyo,
  • el propietario tiene una orden de la corte para entrar en su apartamento, o
  • usted ha abandonado el apartamento y se mudó.

Su propietario no puede ingresar nunca en su apartamento para acosarlo o molestarlo. Si lo hace, llame a la policía y presente una queja.

Pago del alquiler

Los inquilinos de mes a mes deben pagar por cheque u orden de dinero al 10 de cada mes. La fecha de vencimiento para pagar un alquiler de semana a semana es el día 5 de cada semana.

Si no paga antes del vencimiento, el propietario le puede cobrar una multa por pago atrasado. Los propietarios no tienen permiso para ofrecer un descuento si paga antes de la fecha de vencimiento.

Escriba siempre lo siguiente en su cheque u orden de dinero:
Rent in full for the month (or week) of ______” (Alquiler completo para el mes (o la semana) de ________) 

Mantenga un registro de sus pagos. Su cheque cancelado o copia de su orden de dinero es su recibo.

¡No pague en efectivo! Si llega a pagar en efectivo, su propietario le tiene que entregar un recibo con la fecha, el monto que pagó y para qué es el pago.

Desalojos

A menos que el propietario tenga una orden legal de la corte para desalojar al inquilino, éste puede quedarse en la vivienda. Aunque un banco esté ejecutando el edificio del propietario, el inquilino tiene el derecho de quedarse.

Reglas

Las reglas tienen que ser las mismas para todos los inquilinos.

Un propietario puede negarse a alquilarle un apartamento si

  • el inquilino no tiene los ingresos suficientes para pagar el alquiler;
  • lo desalojaron anteriormente porque destruyó bienes o no pagó el alquiler; o
  • no se aceptan mascotas en su apartamento y el inquilino tiene una mascota (a menos que sea discapacitado y necesite un animal de servicio).
  • el inquilino declaró que iban a vivir la cantidad de personas permitidas y registradas y éste se sobrepasó.

Un propietario puede exigir a todos los inquilinos que:

  • proporcionen referencias de crédito;
  • paguen un depósito de seguridad de hasta 2 meses de alquiler o hasta un mes de alquiler si tiene al menos 62 años de edad;
  • le den referencias de propietarios anteriores; y
  • se sometan a una averiguación de antecedentes penales.

Represalias

Es ilegal que el propietario desaloje el inquilino o le suba el alquiler si éste hizo lo siguiente en los últimos 6 meses:

  • le pidió a su propietario que arregle su apartamento;
  • se quejó al Departamento de Salud Pública, oficina encargada del código de vivienda o la Comisión de Alquiler Equitativo (Fair Rent Commission); o
  • se asoció a un sindicato de inquilinos.

Cambio de cerradura (Lockouts)

Es contrario a la ley que el propietario:

  • cambie la cerradura del apartamento o de la vivienda que el inquilino ocupa;
  • se quede con sus pertenencias; o
  • haga cualquier otra cosa para impedir que el inquilino entre en el apartamento que rentò.

Si el propietario no lo deja entrar a el apartamento, debe llamar a la policía y pedirle que lo dejen entrar. Es ilegal impedir que entre aunque el inquilino deba dinero.

Servicios públicos

El propietario no debe interferir con los servicios públicos del inquilino, incluso gas, electricidad, calefacción, agua caliente. Si lo hace, el inquilino puede llamar a la policía. La policía puede arrestar al propietario si le cortó un servicio público y no lo vuelve a conectar.

Depósitos de seguridad

Antes de poder mudarse al apartamento o la vivienda, el propietario puede pedirle al inquilino que pague el primer mes de alquiler y un depósito de seguridad equivalente a 2 meses de alquiler. estipulandolo en el contrato.

Personas mayores: Si tiene al menos 62 años de edad, el propietario deberia no cobrarle más de 1 mes de alquiler en concepto de depósito de seguridad.

Envenenamiento por plomo

El plomo es muy peligroso para los niños menores de 6 años de edad, y para las mujeres embarazadas y sus bebés.

El plomo puede causar problemas graves de salud, como:

  • retraso mental y discapacidades del aprendizaje;
  • problemas de la vista, de conducta, de la audición o del crecimiento; y
  • la muerte.

Puede haber plomo en la pintura, el polvo de la pintura, los juguetes o las vajillas de las casa o apartamentos construidas antes de 1978 en Florida.

Discriminación

Ya sea que alquile o esté comprando una casa, usted tiene el derecho a elegir donde vivir. La Ley federal de vivienda justa protege contra la discriminación en base a las siguientes siete categorías y es ilegal que un propietario se niegue a alquilarle o lo trate distinto debido a su: 

  1. raza
  2. color
  3. religión
  4. país de origen (origen nacional)
  5. sexo
  6. discapacidad fisica
  7. estatus familiar, (el hecho de que tenga hijos o esté casado o no)

También es ilegal que lo traten distinto porque recibe ayuda de Sección 8 o de otro tipo para pagar el alquiler. Este tratamiento ilegal es discriminación.

Miami-Dade County

Las ordenanzas del Condado de Miami-Dade incluyen las siete enumeradas anteriormente. Las siguientes categorías se han agregado a las ordenanzas locales ubicadas en el Capítulo 11A Discriminación, que incluye reglas específicas sobre la vivienda en el Artículo II:

  • Ascendencia,
  • El embarazo
  • Años,
  • Estado civil,
  • Identidad de género,
  • Expresión de género
  • Orientación sexual
  • Fuente de ingresos, (SECCIÓN 8 VALES)
  • Estado real o percibido como víctima de violencia doméstica, violencia de pareja o acecho.

Exenciones:
Tenga en cuenta que el Capítulo 11A contiene exenciones a estas reglas que son similares a las leyes federales de vivienda justa (federal fair housing laws), así como también exenciones con respecto a la vivienda para personas mayores y comunidades restringidas a partir de los 55 años.

Broward County

Las ordenanzas del Condado de Broward incluyen las siete enumeradas anteriormente. Las siguientes categorías se han agregado a una ordenanza local ubicada en la Sección 16½-2 del Código de Ordenanzas del Condado de Broward. HAGA CLIC AQUÍ  

  • Años,
  • Estado civil,
  • Afiliación política,
  • Orientación sexual
  • El embarazo,
  • Identidad o expresión de género
  • Estado de miembro veterano o de servicio,
  • Fuente legal de ingresos, (SECCIÓN 8 VALES)
  • Víctimas de violencia en el noviazgo, violencia doméstica o acecho.

Exenciones:
Tenga en cuenta que la Sección 16½-35.5 contiene exenciones a estas reglas que son similares a las leyes federales de vivienda justa, así como exenciones con respecto a la vivienda para personas mayores y comunidades restringidas a partir de los 55 años.

 

 Un propietario puede negarse a alquilar si:

  • el inquilino tiene mal crédito,
  • fue desalojado de otro apartamento, o
  • tiene antecedentes penales.

¿Cómo sé si soy víctima de discriminación?

La discriminación ocurre de muchas maneras. En general es oculta, pero usted puede sentir que lo tratan distinto.
Algunos ejemplos de discriminación en la vivienda son:

Raza, color, país de origen:

Si un propietario, agente inmobiliario o corredor de bienes raíces solo le muestra apartamentos o casas en áreas donde la mayoría de la gente se parece a usted.

Si hay un cartel de “Se alquila,” pero el propietario le dice que ya está alquilado.

Inquilinos con hijos:

Si tiene hijos, está embarazada o adoptando, o va a tener custodia de un menor, y el propietario le dice que tiene que pagar un alquiler más alto, un depósito de seguridad o un depósito más alto que los inquilinos sin hijos, o que solo puede vivir en un cierto piso del edificio.

Asistencia pública o manutención de los hijos o del cónyuge:

Si el propietario

  • le dice que no acepta inquilinos de Sección 8,
  • le dice que quiere una garantía en efectivo en vez del depósito de seguridad estatal, o
  • le hace llenar más formularios que los otros inquilinos.

Discapacidades:

Si usted o un familiar tiene (o parece tener) una discapacidad física o mental, y el propietario le dice que

  • no puede vivir allí porque no hay nadie que lo pueda cuidar;
  •  quisiera alquilarle el apartamento, pero su seguro aumentará;
  •  no quiere a alcohólicos o drogadictos, aunque estén en un programa de recuperación; o
  • necesita ver sus registros médicos.

Los discapacitados tienen derechos adicionales

Usted tiene el derecho a realizar cambios al apartamento cuando los necesite. Por ejemplo, puede necesitar rampas de acceso, o barras para sostenerse en el baño.

El propietario tiene el derecho de pedirle pruebas de que necesita estos cambios, pero no es necesario que usted le muestre sus registros médicos o información sobre su discapacidad. La única información que tiene que dar es decir que

  • tiene una discapacidad, y que
  • su médico cree que necesita estos cambios para poder vivir en el apartamento.

Quizás el inquilino tenga que acordar con el propietario que

  • va a quitar el cambio antes de mudarse; y
  • va a pagar el cambio de su propio bolsillo.

Los propietarios tienen que ser flexibles con sus reglas para queel inquilino pueda usar el apartamento o vivienda como cualquier otro inquilino. Por ejemplo, un propietario tiene que permitirle tener un animal de servicio aunque no se acepten mascotas. Pero el propietario no tiene que aceptar el cambio si es muy caro o no es razonable.

¿Qué debería hacer si creo que me han discriminado?

Mantenga un registro de todas las llamadas telefónicas y reuniones y guarde todos los documentos relacionados con la manera inequitativa en que lo trataron con respecto a la vivienda.

Mantenga un registro de todas las llamadas telefónicas y reuniones.

Anote

  • las fechas, horas, lugares de reunión y personas involucradas (nombres y cargos, si los conoce);
  • qué pasó, qué se dijo y quién lo dijo;
  • la razón por la que rechazaron su pedido;
  • la dirección del apartamento/casa y el tipo de edificio; y
  • el nombre y dirección de cualquier testigo.

Guarde todos los documentos relacionados con la manera inequitativa en que lo trataron con respecto a la vivienda, como

  • cartas, mensajes de correo electrónico, mensajes de voz;
  • solicitudes, recibos;
  • avisos; y
  • tarjetas de negocio; y
  • contratos de alquiler

Que debe saber el inquilino antes de rentar

A la hora de buscar una vivienda, un arrendatario (tenant) debe poner mucha atención en el proceso para evitar problemas a futuro: “Antes de alquilar debe crear directrices para hacer la búsqueda más fácil y tomar en cuenta cuánto está dispuesto a pagar, qué tipo de comodidades requiere como por ejemplo:

  • Lavadora y secadora
  • Gimnasio
  • Piscina en la comunidad y otras comodidades que la asociación te pueda ofrecer.
  • Cuánto tiempo vas a permanecer allí?
  • ¿Existen espacios de estacionamiento designados para los residentes? Esta pregunta sirve tanto para cuando alquilas apartamento como un townhouse.
  • ¿Cuál es la política de la renta?
  • ¿Qué características de seguridad cuenta el área donde se encuentra los apartamentos, casa o townhouse?
  • ¿Con qué frecuencia varían la tasa de alquiler?
  • ¿Se admiten mascotas?
  • ¿Cómo se resuelven los problemas de mantenimiento?
  •  ¿Cuáles son los términos de arrendamiento?
  • ¿Qué servicioste toca pagar, como agua, alcantarillado, luz, cable, etc.

Cuales documentos basicos le son requeridos para facilitar el proceso?

Deberá contar con cierta documentación que certificará si el inquilino es una persona confiable y que podrá cumplir a tiempo con los pagos del lugar que está alquilando y si es un condominio,  deberá someter una aplicación a la junta de condominio para ser aprobado.

  • Solicitud de alquiler (rental aplication)
  • Hacer una oferta de renta ” Contract to lease” con todos los parametros a solicitar y toda la documentacion requerida y mencionada aqui debajo.
  • Documentación sobre sus ingresos fijos.
  • Historial de alquiler (referencias de dónde ha vivido).
  • Informe de crédito y muchos dueños requieren mas de 700 de credit score
  • En caso de que cuente con alguna mascota, el arrendador le pedirá un certificado de vacunación y posiblente un deposito que puede oscilar entre $350 – $450, el cual muchas veces no es devuelto (non refundable)
  • Número de seguro social.
  • Despues de discutidos los terminos con el propietario en el “Rental Aplication” y ser aceptado, entonces el propietario preparará el contrato y se firmará aceptando los terminos alli expuestos, para ser llevado a la asociación con toda la otra documentacion y el pago de la aplicacion, normalmente entre $100 y $150 para ser aprobado en un termino de entre 15 a 30 dias, siempre y cuando pase por la entrevista como ultimo paso.

Existen demandas?

La mayoría de las demandas contra propietarios resulta de violaciones al sistema jurídico que protege a los inquilinos contra discriminación “Vivienda justa (Fair Housing)”. A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan  su “sentido común” para no discriminar y lamentablemente su “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley. 

¿Dónde puedo obtener ayuda legal?

El inquilino puede recurrir a las siguientes agencias para obtener asesoramiento, información y ayuda para presentar una queja. 

Los casos de discriminación en general se tienen que presentar en un plazo de 180 días. Cuanto más espere, más difícil será encontrar a testigos que recuerden lo que pasó y documentos que respalden su caso.

En Florida:

https://www.hud.gov/states/florida/homeownership/fairhsg

En español:

https://www.hud.gov/sites/documents/1686-1-FHEO-SPA(2).PDF

 

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