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EL PRESTAMO HIPOTECARIO

EN Estados Unidos HAY UN SIN NUMEROS DE POSIBILIDADES. SOLAMENTE HAY QUE BUSCARLAS!


Si piensa comprar una vivienda el sur de Florida, bien sea como inversión, residencia, vacacional o permanente, es importante que considere que posibilidades tiene de conseguir un préstamo hipotecario y si es extranjero, averiguelo tambien. Hay muchos bancos e instituciones financieras que tienen programas de prestamo para los extranjero, aunque muchas veces con  tasas de interes  mayor que a un residente y con mas inicial “down payment”.

Una hipoteca o un préstamo hipotecario se trata de una línea de crédito para la compra, refinanciación o mejora de una vivienda. Usted puede ahorrar miles de dólares comparando y negociando las condiciones de una hipoteca. Son muchas las instituciones financieras que ofrecen préstamos, desde bancos locales, instituciones financieras online, prestamistas privados y grandes instituciones financieras en los Estados Unidos.

 

ANTES DE ADQUIRIR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

  • Pida información a varias instituciones financieras para compararles los plazos y tipos de préstamos. Asegúrese de obtener las diferentes  tasas de interés  anual, con o sin el uso de puntos “upfront points” para adquirir una tasa más baja. También tenga en cuenta los honorarios de los agentes y otros gastos que puedan cargarle estas instituciones.
  • Verifique las tasas correspondientes a hipotecas de 15, 20 y 30 años. Usted puede ahorrar miles de dólares en cargos por concepto de intereses, obteniendo el préstamo hipotecario a menor plazo y tal vez con un poco mas de pago mensual que le daria la oportunidad de saldar la hipoteca hasta por la mitad del tiempo normal de 30 años.
  • Investigue las  tasas de interés  actuales. Consulte la sección de bienes raíces de su periódico local, utilice los servicios de internet o llame a almenos entre 4 a 6 entidades de préstamo para obtener información.
  • Averigüe si la tasa es fija o ajustable. La tasa de interés en los préstamos hipotecarios de tasa ajustable puede variar mucho a lo largo del periodo hipotecario. Un aumento de muchos puntos porcentuales puede elevar los pagos en cientos de dólares al mes. Si un préstamo tiene una tasa ajustable, pregunte cuándo podría cambiar los términos de pago y cómo.
  • Averigüe a cuánto asciende el pago inicial. Algunas entidades de préstamo exigen un 20%, del precio de compra de la casa como pago inicial para prestamos convencionales. Sin embargo, muchas entidades ofrecen actualmente préstamos que requieren una suma menor como es el caso de un FHA. En otros casos, se le puede solicitar que compre un seguro hipotecario privado “PMI”, sigla en inglés) para proteger a la entidad de préstamo en caso que usted se atrase en los pagos.
  • Si se requiere un seguro hipotecario privado, averigüe el costo total del seguro. ¿A cuánto ascenderá el pago mensual de la hipoteca al añadirse el pago periódico de este tipo de seguro y por cuánto tiempo tendrá que mantenerlo?
  • Pregunte si puede pagar el préstamo por adelantado y si existe alguna penalización en tal caso.

 

¿QUÉ HACER ANTES DE APLICAR A UN PRÉSTAMO?

      1. Obtén tu reporte de crédito ANTES de solicitar el préstamo para que tengas tiempo de corregir errores o problemas en el historial 

      2. Ten claro cuánto puedes dar de inicial (incluyendo costos de cierre)

      3. Busca la mejor  tasa de interés , pero toma en cuenta los otros términos del préstamo. 

      4. Compara presupuestos

      5. Solicita un “estimado de buena fe” (good faith estimate)

 

¿QUÉ NO HACER ANTES DE APLICAR A UN PRÉSTAMO?

      1. Realizar compras “mayores” a través de crédito, como comprar muebles antes del cierre. Esto afectaria tu credito y te bajaria el monto del credito, aumentando tu posibilidad de que necesites mas inicial sobre la propiedad que estas adquiriendo ya que tus deudas aumentaron.

      2. No mover el dinero o una suma importante por lo menos de la cuenta que estas mostrando al prestamista.

      3. Solicitar cualquier tipo de préstamo (mueble, vehiculo, bote, tarjetas de crédito, etc.)

      4. Cambiar tu lugar de residencia principal. Quedate donde estes!

      5. Abrir o cerrar cuentas bancarias innecesariamente por lo menos hasta que ya te hayan otorgado el credito y la propiedad esté a tu nombre.

 

ALGUNOS FACTORES PODRIAN INFLUIR PARA FIJAR LA INICIAL DEL PRESTAMO, EL PLAZO Y LA TASA DE INTERES COMO:

  • Estatus legal en los Estados Unidos
  • Si tiene o no un historial de crédito en este país
  • Sus ingresos y sus ahorros en cuentas bancarias

 

REQUISITOS PARA OBTENER UNA HIPOTECA 

Aunque cerca del 52% de los compradores, suele pagar en efectivo el sur de Florida, haciendo el proceso mucho más fácil y más rápido. Muchos en cambio, optan por financiar su compra al ver las  tasas hipotecarias  tan bajas, entre un 4,5% al 6%, comparadas con las que ofrecen sus países de origen

  • Dependiendo de la nacionalidad del comprador, se requiere un visado, todo comprador extranjero va a tener que presentar copia de su pasaporte con una visa de turista vigente (B-1 o B-2). 
  • Por lo menos el 20% – 30% del valor de la vivienda como pago inicial en “Casas”
  • Por lo menos el 30% – 50% del valor de la vivienda como pago inicial en “Condominios y Townhouses”
  • Prueba de ingresos, como estados de cuenta bancarios, cartas de referencia de su institución bancaria o de crédito y dos formas de identificación

 

OTROS REQUISITOS COMUNES

  • Dos formas de identificación
  • Número de seguro social
  • Balance personal
  • Declaración de impuestos y  Forma W2
  • Estados de cuenta bancarios de los últimos 6 meses 
  • Prueba de empleo
  • Prueba de ingresos
  • Cartas de referencia de su institución bancaria o de crédito
  • Últimos 2 años de residencia

 

CUANTO CUESTA OBTENER UN PRESTAMO?

Estos varían de institución a otra y si utilizamos un banco o un mortgage broker. Veamos:

Directo con un banco local suele ser más económico, sin embargo, estará limitado a los productos específicos de esa institución. Por eso hay que visitar entre 4 a 6 instituciones.

Usar un bróker de hipotecas. Generalmente tiene un costo superior, pero es muy común y a pesar de tener a veces un costo mayor que una institución financiera, tendrás un abanico de opciones mucho más amplio ya que muchas veces estos trabajan con diferentes prestamistas “lenders”.

Los intereses varían, entre otras cosas, según el historial de crédito, ingresos mensuales, deudas y cuentas bancarias. Si el cliente no tiene un crédito establecido, entonces tendrá un interes generalmente mayor.

 

CUANTO ES LA INICIAL PARA LA PROPIEDAD QUE QUIERA ADQUIRIR?

Ella varía segun el tipo de propiedad que se esté adquiriendo y depende de varios factores.

  • Condominios: Es la inicial mayor (10% – 30%). 
  • Casa/Vivienda Unifamiliar: La inicial es el menor (10% – 20%)
  • Townhouses: inicial mayor que las casas (20% – 30%)

 

¿CUALES SON LOS OTROS GASTOS QUE VOY A TENER ADEMAS DE LA HIPOTECA?

  • Seguro sobre el prestamo (PMI) si la inicial es menor al 20%
  • Seguro (inundación, siniestro, huracanes)
  • Seguro contra terceros (opcional)
  • Condominio/expensas (maintenance fee / home owners association)
  • Impuesto a la propiedad (property taxes)

 

 

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