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PARA CANCELAR UN CONTRATO DEBES ESTAR ATENTO A LOS DETALLES

PRESTa MUCHA ATENCION A LAS FECHAS Y ACTUA OPORTUNAMENTE


SI ERES COMPRADOR…..

Un contrato es un documento legalmente vinculante y la compra de una propiedad es una decisión seria, por supuesto. Un Contrato significa que un Comprador presentó una Oferta a un Vendedor para la compra de una Propiedad y el Vendedor aceptó y firmó la Oferta, momento en el cual la Oferta se convirtió en un Contrato.

Los contratos de bienes raíces poseen ciertas características estándar que por lo general permiten rescindir el acuerdo suscrito. Para finiquitar un contrato de bienes raíces debes estar muy atento a los detalles y actuar oportunamente. Estos, al redactarlos, con frecuencia se establecen ciertos plazos para darles solidez. Estas disposiciones, hacen casi imposible modificarlos luego de una fecha predeterminada.

La oferta y el acuerdo de compra de la propiedad incluyen un depósito requerido por parte del comprado. Este deposito, generalmente se denomina depósito en garantía o depósito de buena fe y está relacionado con el tema de la cancelación del Contrato.

El depósito se mantiene en una cuenta de depósito en garantía bancaria de una compañía de cierre o una compañía de títulos o un abogado. Si la compra de la Propiedad se completa con éxito, el “Depósito” se aplica a la compra del Comprador. Sin embargo, si se cancela la compra de la propiedad, se debe determinar a quién se hará el depósito o a quien le pertenece ese dinero y los términos del contrato especifican el resultado.

Para cancelar una compra, los compradores deben proporcionar un aviso por escrito de la cancelación al vendedor dentro de los plazos que se especifican en el contrato.

Las razones para la cancelación de un Contrato o una Oferta para comprar una propiedad pueden incluir, entre otros, los siguientes elementos y debe tener en cuenta en todo momento que los términos / requisitos de un Contrato son específicos para esa compra.

1. Inspección de propiedad fallida (si se incluye la inspección de propiedad como condición de compra). Si una Propiedad no cumple con las condiciones satisfactorias, como se especifica en el Contrato, y si el Comprador y el Vendedor no negocian los términos acordes con respecto a la misma, la compra se puede cancelar dentro de un plazo específico.

2. Incapacidad para obtener financiamiento adecuado. Si un Comprador planea Financiar una compra de Propiedad, solicita Financiamiento, y el Prestamista le niega el Financiamiento o no es suficiente, la compra puede cancelarse dentro de un plazo específico.

3. Si la propiedad es tasada y no cumple con un valor de tasación específico, el vendedor no está dispuesto a vender al valor de tasación, y el comprador no está dispuesto a comprar la propiedad por un valor superior al valor de la tasación, la compra puede cancelarse dentro de un período de tiempo especificado.

4. Si no se puede obtener un seguro suficiente (“suficiente” como se especifica en el Contrato), la compra puede cancelarse dentro de un período de tiempo especificado.

5. Si la condición de la Propiedad ha cambiado desde el momento de firmarse un Contrato de compra de una Propiedad y si el Vendedor se niega a restaurar la Propiedad a su condición anterior, la compra se puede cancelar dentro de un plazo específico.

6. Si la Búsqueda de título de la propiedad determina que existen Gravámenes y / u otros problemas y que no será posible solucionar los problemas dentro de un período de tiempo específico para traspasar un Título limpio al Comprador, la compra se puede cancelar dentro de un período de tiempo especificado.

7. Si un Comprador revisa los Documentos relacionados con las Finanzas, Estatutos, Reglas y Reglamentos de una Asociación de Condominios o Asociación de Propietarios de Viviendas y los encuentra inaceptables, la compra puede cancelarse dentro de un plazo específico.

8. Si un Comprador aplica para solicitar sea aprobado para una Asociación de Condominios o una Asociación de Propietarios de Vivienda y es rechazado, la compra puede cancelarse.

9. Si un Vendedor no le proporciona al Comprador documentos relacionados con la compra dentro de un plazo específico o si el El Vendedor no cumple con otras obligaciones que se especifican en el Contrato dentro del plazo especificado en el Contrato.

10. El Comprador cambió de opinión, cambió idea, quiere salirse del Contrato / simplemente decidió que ya no quiere proceder con la compra y por cualquier motivo. La mayoría de los contratos para la compra-venta de propiedades en Florida, permiten a los compradores cancelar un Contrato dentro de los 3 días posteriores a la firma efectuada ese día por el Comprador y del Vendedor, y la cancelación dentro de este período de tiempo es generalmente sin penalización, o sea sin pérdida de depósito este período de tiempo se conoce como un derecho de recesión de 3 días). Si en cambio se compra directamente al constructor, entonces existe un “Derecho de Recesión mayor y es de 15 días, durante el cual los Compradores pueden cancelar el Contrato sin penalización.

Si el comprador cancela un contrato fuera de los marcos de tiempo asignados, es muy probable que el Vendedor tenga derecho a quedarse con el Depósito.

 

ALGUNOS TIPS

Cancela el contrato a voluntad antes de firmarlo – Aunque hayas hecha una oferta por el inmueble o tengas un acuerdo verbal, estos no son vinculantes hasta que todas las partes hayan firmado el contrato. Si aún te encuentras dentro del periodo establecido, deberás pedir al corredor o a un abogado que redacte un acuerdo formal para la cancelación del contrato de compra para el representante del vendedor.

Revisa el contrato – Este debe estipular cuáles son las razones aceptables por las cuales el comprador podría cancelar el contrato. Por lo general, se establecerán un periodo determinado para rescindir el contrato y ciertas contingencias que deberán cumplirse antes de cerrar la venta.

En el contrato, busca alguna cláusula sobre el “derecho de rescisión”. – La mayoría de los contratos especifican un período determinado durante el cual el comprador puede anular el contrato. Este fluctúa entre 3 para propiedades usadas y 15 días, aproximadamente para propiedades nuevas compradas directamente al constructor.

Comunícale inmediatamente con el corredor o agente, ya  que planeas retirarte del contrato – La posibilidad de rescindir el contrato sin tener que asumir una penalidad considerable a menudo dependerá de la rapidez con que se actúe. Las reglas para rescindir el contrato suelen especificarse en cada documento. El corredor debe conocer estas disposiciones.

 

REVISA EL CONTRATO EN CASO INCLUYA UNA “CLÁUSULA DE SALVAGUARDIA

Este tipo de cláusulas son relativamente poco frecuentes, aunque algunos contratos las incluyen. En ellas se estipula que el vendedor puede librarse de las obligaciones contractuales si consigue encontrar un comprador dispuesto a pagar más por el inmueble. La validez de tales cláusulas se limita al periodo que especifique el contrato. Sin embargo, esta cláusula solo permitirá reemplazar un comprador con otro. Si cambias de opinión sobre la venta del inmueble, esta quizá no sea la ruta de escape que necesites.

 

UTILIZA LAS CONTINGENCIAS

  • Todo contrato de bienes raíces debe incluir algunas contingencias en la que el comprador puede anular el contrato, aunque estas varían según el documento. En algunos casos, podrías trabajar activamente para asegurarte de que esas contingencias no se cumplan y anular el contrato.
  • La mayoría de los contratos permiten que el comprador inspeccione el inmueble y, si hubiera algún daño físico, pedir la revisión del contrato.
  • Asimismo, el contrato se anulará si no consigues que el banco financie la compra o
  • Si la evaluación determina que el inmueble tiene un precio muy elevado.
  • En los casos en que el inmueble sea parte de una asociación de propietarios, de una asociación de condominio o de una cooperativa, la venta será contingente hasta que estas aprueben al comprador.
  • En muchos casos, al comprador también se le concederá un plazo, tras la firma del contrato, para revisar los reglamentos de esas asociaciones y rechazar la oferta.
  • Entre las contingencias que a veces se incluyen en los contratos figuran la imposibilidad de encontrar un seguro suficiente.
  • El descubrimiento de gravámenes sobre el inmueble o que el vendedor no pueda entregar los documentos en el momento oportuno.
  • Para anular un contrato que no te satisfaga, puedes utilizar como pretexto la evaluación del inmueble y simplemente indicar que este no está en las condiciones que creías, aunque no haya problemas estructurales importantes.
  • Asimismo, muchos podrían hablar con el banco para que retrase la aprobación del préstamo y salir así del contrato pero es algo como ilegal y una institucion seria no lo haria.

 

PREPÁRATE PARA PERDER EL DEPÓSITO

Dejar que las contingencias y el derecho de rescisión expiren antes de rescindir el contrato, perderás el dinero que hayas depositado previamente como garantía. El monto del depósito podría fluctuar entre unos cuantos miles de dólares.

  • Por lo general, los contratos de bienes raíces se redactan concienzudamente. Si el caso llega a los tribunales, el que rompa uno de estos contratos siempre perderá.
  • Perder el depósito, aunque resulte doloroso, en cierta forma te protegerá, ya que te liberará de cualquier otra obligación.
  • Como alternativa, es que el vendedor pueda demandar por “ejecución específica”. Si bien es poco frecuente, básicamente esto te obligaría a cumplir con lo prometido en el contrato y comprar el inmueble.

 

CONSULTA CON UN ABOGADO ACERCA DE LA RESCISIÓN

Si llegas a la conclusión de que es posible resolver el contrato en términos aceptables, debes consultar inmediatamente con un abogado o con tu corredor. Haz que anulen el contrato en los términos establecidos en el mismo documento. Actúa rápidamente para preservar tu oportunidad de invocar las contingencias ya que las consecuencias también pueden ser más graves, por ello debes buscar ayuda profesional de inmediato.

 

RECHAZA LAS NEGOCIACIONES

En los casos en que el inmueble presente ciertos daños o la tasación sea por un valor menor al precio de venta, las contingencias se cumplen y el comprador tiene el derecho de revisar o rechazar el contrato. Generalmente, negociará para conseguir un precio más bajo o que asumas algunos de los gastos de las reparaciones. Negarse a cumplir con las demandas del comprador es a menudo una forma eficaz para poner fin a la operación.


SI ERES VENDEDOR…

Entre la muchas preguntas que se hacen los vendedores, está el cómo o si es posible cancelar un Contrato. 

Un contrato es un documento legalmente vinculante. Un Contrato significa que un Comprador presentó una Oferta a un Vendedor para la compra de una Propiedad y el Vendedor aceptó y firmó la Oferta, momento en el cual la Oferta se convirtió en un Contrato. Tambien puede ser que Ud. firmó un contrato con su vendedor de bienes raíces y ahora no quiere vender mas la propiedad con él.

 

MANTENTE ATENTO A LOS ERRORES DEL COMPRADOR

Con frecuencia, los contratos estipulan que el comprador debe cumplir cierta contingencia en una fecha específica. Puedes usar esto a tu favor. Por ejemplo, si el comprador no consigue el financiamiento en un lapso determinado, podrías utilizarlo como una justificación para resolver el contrato, aunque los nuevos contratos vienen con clausulas donde el comprador debe avisar al vendedor que no ha conseguido el prestamo y retirarse a tiempo (generalmente antes de 30 dias). Para emplear esta estrategia exitosamente, debes revisar el contrato con cuidado. Esta táctica podría ahorrarte muchos problemas, pero tendrás que prestar bastante atención a los detalles del contrato.

 

QUIERES SALIRTE DEL CONTRATO? ESTATE DISPUESTO A PAGAR

Si no puedes aplicar ninguna de las estrategias que se mencionan previamente, tendrás que ofrecer un acuerdo económico. El comprador tiene el derecho legal de demandar para obligarte a venderle la casa y a pagar por los daños. Sin embargo, según su carácter, quizá no se incline a enfrascarse en la consiguiente batalla legal. Tendrás que ofrecer un arreglo lo suficientemente generoso como para disuadirlo de proseguir con sus acciones.En estos casos, el comprador tiene la capacidad legal para demandar por “ejecución específica”, obligándote a venderle el inmueble. Sin embargo, estos casos con frecuencia toman años y son extremadamente caros. La mayoría de los compradores prefieren recibir una indemnización. Tendrás que negociar una suma específica.

 

ANALIZA LAS MOTIVACIONES PARA RESCINDIR DEL CONTRATO CON TU VENDEDOR

Has decidido no vender su casa o la quiere vender por su cuenta? …o es que no estás satisfecho con el servicio que su vendedor te brinda?

Si el contrato con tu vendedor de bienes raíces no contempla ninguna disposición que permita anularlo, con frecuencia tendrás que negociar un cargo por terminación anticipada. El corredor podría pedirte que asumas los gastos de la publicidad.

Revisar el contrato con el corredor y ciertas disposiciones. A menudo, permiten que él corredor reciba comisiones, aún si la casa se vende sin su intervención. Si negocias la terminación anticipada del contrato, asegúrate de poner por escrito por el cual se anulen todas las estipulaciones del contrato original. 

Analiza la Espera – Si el corredor no está dispuesto a liberarte de las obligaciones contractuales, podrías simplemente esperar a que el contrato expire. La mayoría de estos contratos solo son válidos por un periodo no mayor de 6 meses. Sin embargo, durante ese lapso no deberás facilitar el acceso a la casa para que la muestren. El fin es impedir activamente su venta.

 

Analiza la Espera – Si el corredor no está dispuesto a liberarte de las obligaciones contractuales, podrías simplemente esperar a que el contrato expire. La mayoría de estos contratos solo son válidos por un periodo no mayor de 6 meses. Sin embargo, durante ese lapso no deberás facilitar el acceso a la casa para que la muestren. El fin es impedir activamente su venta.

 

BUSCA ALGUNA VIOLACIÓN AL CONTRATO

En caso no quieras esperar a que el contrato expire y si el corredor no está dispuesto a liberarte, la única opción posible sería demostrar un incumplimiento contractual. El contrato podría estipular que el corredor muestre la casa determinada cantidad de veces al mes o que publique un número específico de anuncios. Si se puede demostrar que el agente no llevó a cabo estas tareas, se puede romper el contrato legalmente y esta debe ser la última instancia, ya que los incumplimientos contractuales deben probarse en juicio. Es muy poco frecuente que el corredor esté dispuesto a demandar por un contrato, sin embargo, alegar un incumplimiento contractual podría agravar rápidamente la situación.

 

QUE PASA SI VENDES LA CASA DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO?

El corredor ganará una comisión aunque la transacción se haya cerrado sin su participación activa.

Si el corredor logra encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio del listado – Muy a menudo y los contratos frecuentemente permiten que el corredor reclame una comisión aunque se haya rechazado la oferta. Sin embargo, dicha estipulación solo se invocará cuando exista una relación particularmente tensa y es legal.

 

QUIERES CANCELAR EL CONTRATO CON TU CORREDOR DE BIENES RAICES?

Eres comprador ? – Rescindir el contrato con el corredor de bienes raíces es mas sencillo.

Eres vendedor? – Notarás que el corredor habrá invertido mucho dinero para promocionar la propiedad y quizá no esté dispuesto a dejarte ir, aunque pueda que la mayoría le permitiria terminar la relación para conservar un buen historial de servicio al cliente, pero podrían surgir algunas dificultades. 

Estas contento con el servicio que presta la empresa? – Busca una cláusula de autoexclusión. Si tienes un problema con la persona, en este caso el agente, esta es una manera relativamente sencilla de corregir la situación. Estas cláusulas son comunes en los contratos con las grandes empresas nacionales. Permiten sustituir al corredor por otro de la misma empresa. Otros contratos incluyen un cargo por terminación anticipada que permite anular el contrato por un monto determinado y anticipadamente.

Ya tienes un agente? No sabes a cuál elegir? El tener un agente que te represente tiene sus ventajas y desventajas, pero te podría orientarte mejor y evitar lo imprevisto por falta de experiencia. 

 

HABLA CON EL CORREDOR

La mayoría de los vendedores se disgustan con sus corredores debido a un fallo en la comunicación. Es posible que los problemas puedan resolverse conversando. Si no, es muy probable que el corredor te permita resolver el contrato.

 

NOTA LEGAL: Estas disposiciones son complicadas y requieren de la experiencia y asesoría de un abogado en bienes raices  para evaluar las posibles implicaciones legales y tributarias. En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.

 

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