Cómo hacer una oferta por la compra de una casa

Cuando haya encontrado la casa de sus sueños, entonces lo único que falta es hacerle una oferta. Un profesionales de  bienes raíces y los abogados te pueden ser de mucha utilidad. Tu asesor inmobiliario va a analizar minuciosamente el mercado inmobiliario antes deredactar un contrato de oferta de compra. Estos son los 3 pasos que deberas hacer:

  1. Obtener una pre-aprobación de un prestamista para una hipoteca
  2. Establecer el monto de la oferta, los requerimientos y las exigiencias
  3. Elaborar la oferta 

Obtener una preaprobación para una hipoteca

Revisa tu historial de credito

Si obtienes una pre-aprobación de parte de un prestamista para obtener una hipoteca, entonces eres mas creible y puedes 

Revisa tu calificación crediticia

Las tasas de interés que se te cobrarán. Por lo general, para calificar para una hipoteca convencional, tu calificación deberá ser de 620 y  para calificar para las mejores tasas de interés, tu calificación deberá superar los 740.

Presenta la solicitud. Puedes presentar una solicitud para una preaprobación en un banco o unión de crédito. Para ello, deberás llenar una solicitud y brindar copias de los documentos de respaldo. Puedes preguntarle al prestamista cuánto tiempo tomará analizar tu información.

Reúne la información necesaria. Para solicitar una preaprobación, será necesario que le brindes al prestamista bastante información personal, la cual deberás recopilar de antemano:

  • una identificación válida, como una licencia de conducir o un pasaporte
  • tu número del seguro social (si vives en los EE.UU.)
  • talones de pago recientes (paystubs)
  • pruebas de ingresos alternativos, como derechos de alimentos, manutención, ingresos de jubilación, etc.
  • estados de tu cuenta bancaria de los últimos dos meses
  • declaraciones de impuestos de los últimos dos años
  • formularios W-2 de los últimos dos años (si vives en los EE.UU.)
  • información sobre tu cuenta de inversión
  • Otros ingresos

Reciba la carta de preaprobación. En caso de que seas aprobado, el prestamista te enviará una carta que por lo general, tendrá una validez maxima de 90 días en donde figure la cantidad de dinero para la cual se te haya aprobado. Sin embargo, esta carta no constituirá un compromiso de hipoteca, ya que el banco tiene que tasar realmente la casa que quieras comprar, aunque sí constituirá una prueba fehaciente de que tus finanzas te califican para una hipoteca.

Establecer el monto de la oferta, los requerimientos y las exigiencias

Considera los comparables. El vendedor va a querer que le ofertes un precio similar al precio de las casas que se han vendido los ultimos meses (comparables “comps”), en el mismo mercado y con las mismas caracteristicas. 

Toma en cuenta las características de la propiedad y que son únicas. No existen dos casas iguales. Por tanto, deberás adaptar tu oferta según las características del caso. Por ejemplo, es posible que la casa tenga algo de mas como una piscina, y en este caso, deberas agregarle un monto a la oferta, logicamente menor a que si fueras a hacer una piscina nueva.

 Evalúa el mercado. Es probable que el vendedor quiera recibir una oferta mayor en caso el mercado esté muy activo, en cambio, si la propiedad ha estado durante mucho tiempo a la venta, tendrá más chance de obtener mejor precio.

Determina cuánto puedes costear. Elabora un presupuesto mensual  y evalúa cuánto suman tus costos de vida. Puedes obtener un estimado del costo de la hipoteca empleando calculadoras en línea.

Averigua las razones por las que el vendedor se está mudando. 

En algunos casos, los vendedores podrían tener una motivación particular para poner la casa a la venta. A lo mejor quiere deshacerse rápidamente de la propiedad porque quiere comprar otra, o se tiene que mudar por otros motivos y lejos de alli.

Habla con un agente sobre tu oferta. Es posible que no estés seguro sobre dónde empezar o cómo llegar a un monto para ofrecer. Para ello, reúnete con tu agente agente de confianza. Este puede elaborar un análisis comparativo de mercado (ACM).

Elaborar una oferta

En caso de que sea necesario contratar a un abogado, puedes ponerte en contacto con el colegio de abogados local para solicitar una recomendación de un abogado especializado en bienes raíces.

Si vas con un agente inmobiliario, él te presentará los formularios de oferta de compra, te los llenara y lo presentara al vendedor con tus exigencias. 

Explica en la oferta la cantidad que pagarás. En la oferta de compra, también debes detallar cuánto pagarás por la casa y cómo lo harás. La siguiente información también debe figurar:

  • El precio de compra que propongas.
  • La especificación en cuanto a si la transacción se realizará únicamente en efectivo o si estará sujeta a una hipoteca.
  • La cantidad de dinero que depositarás en garantía, por llo general, esta suele constituir entre 1 y 10 % del precio de compra. Asimismo, deberás explicar de qué forma se te devolverá el depósito en caso de que el vendedor no acepte la oferta.

Incluye también las contingencias. Estas son para su protección, su agente le explicará y constituyen ciertas cosas que deben llevarse a cabo para que el contrato sea legalmente vinculante. Estos son algunos ejemplos:

  • Puede que le sea necesario que venda tu casa antes de poder realizar la compra, en cuyo caso deberás incluirse en las clausulas de contingencia.
  • A lo mejor no puedes comprar la propiedad a menos que obtengas financiamiento.
  • Querrás que se realice una inspección satisfactoria de la propiedad poco después de hacer la oferta. En caso de que la inspección saque a la luz ciertos problemas, podrás retractarte y tienes para eso un plazo entre 5 a 15 dias de acuerdo a lo acordado con el vendedor.
  • Debes solicitar una tasación (avaluo) y tener derecho a retractarte en caso de que esta indique un valor menor al del precio de compra.

Establezca cuánto durará la oferta. Puedes conversar con tu agente en cuanto a lo habitual en el lugar en donde vivas. Por ejemplo, es posible que una oferta dure un par de días o apenas unas horas.

  • Si el mercado es activo, lo mejor será que la fecha límite sea más corta. De esta forma, otro comprador no podrá llegar de improviso y hacer una oferta que compita con la tuya.

Incluye otras estipulaciones necesarias. En las ofertas de compra figuran diversas condiciones cuyo objetivo es protegerse durante la venta. Debe asegurarse de incluir lo siguiente en tu oferta de compra:

  • Resérvese el derecho de revisar la propiedad antes de cerrar la venta (walk trough)
  • Solicite que el título de propiedad que le proporcione el vendedor esté en regla e incluya un seguro para su titulo.
  • Establezca quién pagará por la tasación, la inspección, el seguro del título, etc.
  • Mencione el tipo de escritura que le otorgará el vendedor.
  • Divida los impuestos inmobiliarios, las facturas de los servicios públicos, las facturas de combustible, etc. 
  • Incluya alguna otra estipulación según lo requerido por la legislación local.
  • Su asesor inmobiliario le indicará y le asesorará. Hagale las preguntas donde tenga dudas.

Revise toda la información. La oferta de compra se convertirá en un contrato vinculante (sujeto a tus contingencias) cuando el vendedor acepte la oferta. Por esta razón, debe revisar muy bien toda la información que haya incluido en el contrato. Si tienes alguna pregunta legal, puede reunirse con un abogado.

Ten una lista de las casas comparables. En caso de que inicialmente hagas una oferta que sea menor que el precio de venta, ya que podrías explicar las razones por las que te hayas guiado por ellas al establecer tu oferta. 

Presente la oferta. Reúna el dinero de tu depósito de garantía, su oferta de compra y cualquier descripción de las “comps” que haya usado. Deje que su propio agente que le estaá representando, presente la oferta o bien al agente de bienes raíces del vendedor o directamente al propietario. Tenga siempre presente que al presentar la oferta, es muy posible que que deba negociar con el vendedor. Si está representado por un agente de su confianza, le va a ser mas facil.

tal vez obtener alguna concesion adicional. Si eres residente o ciudadano de los EE.UU., tienes derecho a obtener un  informe de credito  gratuito  al año de cada una de las tres agencias de información de credito. Cuandpo la obtengas, chequea si hay errores y dispútalos. Entre los errores comunes se encuentran las cuentas que no te pertenezcan, las cuentas que tengan un límite de crédito equivocado o las cuentas que figuren erróneamente como vencidas.